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現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「融資ドタキャン、手付金不返還・違約金・仲介手数料請求等トラブルを防ぐには?」


2018年12月05日      

以前、S銀行の融資正式承認、金銭消費貸借契約締結後、白紙解約期限切れ、融資実行日前日になっての正当な理由もなく、融資ドタキャンにあったこと、そして、それに便乗して、仲介会社Y社・専務取締役O氏(売主)の、手付金不返還、違約金・仲介手数料請求、そして、S銀行による重要事項説明書・売買契約書の原本コピーを利用しての書類偽造、それをこちらのせいにして、詐欺・錯誤・権利濫用の主張と、S銀行のことを触れました。

通常の関係ではなく、今回のようなトラブルになった場合を想定すれば、不動産会社・金融機関を信用してはいけないという前提に立つ必要があります。
注意すべきことを、纏めてみました。

 

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◯一棟物大規模マンションは、規模・金額もでかい分、金銭消費貸借契約・売買契約等取引のリスクが大きいことを認識した上で行う。

◯見知らぬ不動産会社、業歴が浅い会社、建物・賃貸管理中心で売買に弱い会社等には注意する。

◯売主側の専属媒介(両手)の際は、こちら側が懇意にしている不動産会社を仲介に入れられないし、実質、双方代理・利益相反になるので、注意する。

◯売買の間に、不動産会社の役員・従業員が個人として入る場合には、売買差益を抜かれた上に、更に、仲介手数料迄取られる上、クーリングオフ制度も適用されないし、瑕疵担保責任も特約で排除できるので、注意する。

◯重要事項説明・売買契約、手付金送金、金銭消費貸借契約、決済等を急がされる場合は注意する。

◯仲介契約書締結が無い場合は注意する。

◯売買契約においては、通常、売買契約締結日、手付金交付期限日、融資白紙解約期限日、融資実行決済日の流れだが、できれば、融資白紙解約期限日迄に融資実行迄させる。

◯融資承認・金銭消費貸借契約等、重要なことについては、電子メール・文書等を残しておく。

◯白紙解約期限迄に、融資承認・金銭消費貸借契約締結では足りず、融資実行迄となるようにしておく。

◯白紙解約は、解除留保型ではなく、当然解約型にしておく。

◯「重要事項説明書」・「売買契約書」は、案・確定版の各段階で、不動産会社・金融機関等に電子メール添付送信しておく。

 

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◯融資承認は口頭・電話・電子メールでは足りず、「承認書」等、一筆貰っておく。

◯金銭消費貸借契約は、こちらだけでなく、金融機関側も署名捺印させる、もしくは、一筆貰っておく。

◯金融機関との金銭消費貸借契約締結等は、配偶者等を連れていく。

◯同時に、金融機関等連携の損害保険会社(損害保険契約)・司法書士(所有権移転・抵当権抹消)等も立ち会わせ、証人を増やす。
(但し、配偶者等は自分側の人間なので証拠力は弱いと思われる。
又、金融機関等連携の損害保険会社・司法書士等は、金融機関側の人間なので、金融機関に不利な発言は期待できないと思われる。)

◯金融機関が、金銭消費貸借契約時等において、収入印紙代等現金を持参するように言われた際は、その旨、電子メール等で確認すると共に、「領収証」を受領しておく。

◯万一のトラブルにも備え、念の為、音声を録音しておくのもいいかも知れない。

◯とらぶったら、不動産経営者仲間・別の不動産会社・金融機関等にも相談してみる。
弁護士等、専門家を紹介してもらう。
複数の弁護士等から、セカンドオピニオンも取る。

◯とらぶったら、早めに、監督官庁(消費者庁、国土交通省・宅地建物取引協会、金融庁等)にも相談する。

◯先方が法的手続きに出そうな場合、出た場合等においては、早急に、不動産に詳しい弁護士等専門家に相談する。

◯先方から当方への連絡は弁護士を経由させる。

◯場合によっては、直接か、弁護士経由、監督官庁(消費者庁、国土交通省・宅地建物取引協会、金融庁等)にも相談する。

◯場合によっては、マスコミ等にも相談する。

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【まとめ】
悪質な不動産会社・金融機関もあります。
金額の大きい不動産取引の場合、一発玉砕・自己破産・再起不能のリスクもありえます。通常の場合ではなく、トラブった場合のことも想定して、慎重に対処しておきましょう。

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

 

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

 

 

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