お役立ちコラム

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「融資ドタキャン!!解約違約金・仲介手数料4,300万円!!」


2018年11月08日      

 

以前、S銀行から融資ドタキャンの話をしましたが、取引(1億8,400万円)が流れただけではなく、当方には、なんら、故意・過失はないのにもかかわらず、売主O氏(Y社専務取締役)に渡していた手付金(500万円)は返ってはこず、違約金2割(3,680万円)の請求を受け、不動産会社Y社からは、取引不成立であるにもかかわらず、仲介手数料(603万円)の請求も受けました。

 

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2015年春、別途、小樽駅物件(現金購入)の売買契約で御世話になったY社担当者が、以前の勤務先で管理を担当していたという、相続絡みで3人の兄弟姉妹が所有する札幌の物件の話が来ました。4月6日、私達夫婦は、売主O氏(仲介会社Y社専務取締役)との間で、「重要事項説明」受け、「売買契約書」を締結しました。

 

Y社は、所有者と私達との売買の間に、0氏(Y社専務取締役)を入れさせて欲しいとのこと。

 

先に、手付金(500万円)を2回に分けて送金。
Y社の仲介(「仲介契約書」無し)で、4月6日に、Y社から「重要事項」説明受け、0氏との「売買契約書」締結。
その足で、S銀行お抱えのコンサル会社P社に、「重要事項説明書」・「売買契約書」原本を持参。

 

4月21日、S銀行から、融資「承認」の連絡。

「金銭消費貸借契約」締結。
S銀行手配で、損害保険会社も同席し、「損害保険契約書」締結。
同じく、S銀行手配で、司法書士法人同席。
所有権移転・根抵当権設定登記委任。

 

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4月23日融資白紙解約期限が切れた後の、4月28日(決済日4月30日の1営業日前)になって、正当な理由も無く、S銀行から融資ドタキャンの連絡

Y社は、「手付金(500万円)は戻りませんよ。」

S銀行に電話すると、「こちらの事情なので、500万円はなんとかします。1週間以内に送金します。」

「そんなことができるのですか。」

「ポケットマネーです。」

 

その日の夜、Y社から電話があり、1週間以内(実際は5月連休中で2営業日しかない)に残金(1億7,900万円)を払って下さい。
さもなくば、手付金(500万円)放棄では済みません。
違約金2割(3,680万円)も払って下さい。
仲介手数料(603万円)も払って下さい。

 

こちらは、そんな大金、物理的に不可能です。

S銀行に電話したところ、1千万円迄(ポケットマネー?)ならまだしも、そんな大金は払えない。
なんとか、融資金額を減らして、共同担保を付けてでも、融資再申請をするとのこと。
但し、1週間以内(実際は5月連休中で2営業日しかない)では不可能なので、仲介会社に電話した上で、できるだけ早く手続きを取るとの由。

 

ところが、O氏は、当初の融資実行・決済日の翌日には、配達証明付き内容証明郵便で、1週間以内(実際は5月連休中で2営業日しかない)に残金を払え。
さもなくば、手付金放棄では済まない。
違約金も払え。

ときました。

 

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ほぼ時を同じくして、Y社からも、配達証明付き内容証明郵便で、仲介手数料も払えと来ました。
当方とS銀行の方から、仲介会社に連絡を入れつつ、10日位経過後(営業日では数日)、融資金額を減らして、共同担保を付けて、融資再承認にこぎつけました。

Y社に連絡を取るも、社長・専務取締役O氏が海外旅行(?)とかで、暫く捕まらないので判断できないとのこと。

その後、電子メールで、当方には売れないと来ました。
又、それぞれから、配達証明付き内容証明郵便です。

 

もともとの所有者(相続絡みの3人兄弟姉妹)が売主で、Y社が専任媒介を受けていたのですが、後日になって、形だけ間に1人(Y社の専務取締役O氏)入れさせて欲しいときました。
当方としては、特に問題ないかと思っていました。
インターネットで調べてみると、司法書士にも関係しているらしいようです。
慣れているのか、こういったことを想定していたかのように、タイムリーに、O氏名義で、配達証明付き内容証明郵便が、バンバン来るのです。

 

個人を間に挟むことにより、仲介手数料(両手)どころか、売買差益まで抜いてきます。更に、売主が不動産業者でなくなれば、万一の際の、クーリングオフ制度の適用もなく、又、瑕疵担保責任も特約で排除もできます。

 

Y社・O氏とは、事実認識の相違というよりは、法律論解約の問題が争点ですが、この後、S銀行は、あることないこと、嘘を言いはじめ、書類偽造等、事は、とんでもないことに発展していきます。

 

【まとめ】
金融機関・不動産会社の選定・取引にはくれぐれも注意しましょう。いざというときには、口頭は証拠能力が低いので、契約書・電子メール等、物証を整備しておきましょう。

 

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

 

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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