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現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「不動産経営において最も重要なポイントは、立地・環境」


2018年10月17日      

 

不動産経営において最も重要なポイントは、立地・環境だと思います。
部屋・器具備品等の修理・リフォーム・リノベーションは後からでも可能ですし、もっと言えば、建替えも可能ですが、立地・環境だけは、自分ではコントロールし、変えることはできません。特に、日本においては、少子高齢化、人口減で、都心を除いては、人口は減少しています。
国も不景気で、インフラに投資するエリア、そうでないエリアを区分する方向性です。
要は、人が集中的に住むエリアに、効果的に資金を投下しようということです。
そういったエリアは、高度利用特区として、建蔽率・容積率緩和措置が取られたりします。
その他のエリアについては、賃借家賃・売買価額は安いかも知れませんが、「安かろう、悪かろう」となりかねません。

 

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ところで、私の場合も、立地・環境にこだわった御蔭で、購入後、ラッキーな事に多々会えました。
勿論、ある程度、想定内だったこともありますが。新線・新駅創設、新道路新設、各種インフラ(駅ビル・デパート・ショッピングモール等)新設、高度化計画(建蔽率・容積率等緩和等)等です。

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東長崎駅近物件については、西武池袋線東長崎駅近でしたが、その後、近隣に、都営大江戸線落合南長崎駅ができ、新宿等にも直通で行けるようになりました。

博多駅近物件については、九州新幹線開通、博多駅ビル改築です。

初台駅近物件
については、オペラシティ新設で、マクロ新宿圏です。

札幌駅近物件については、札幌駅ビル改築、シリコンバレー化です。

新宿駅近物件
については、購入時あった道路計画が実現となり、土地収用の上、2面道路に接することとなりました。
区分所有マンションで、1,400万円で購入しましたが、その後、土地の持ち分約3平方メートルの3分の1である1平方メートルが1,250万円で土地収用(譲渡税は非課税)となり、実質150万円で購入できたこととなりました。

その後、新宿駅南口再開発で、JR東日本ビル・高島屋・NTT DoCoMoビル等が新設。今後も、新宿駅東口・西口連絡路、新宿駅南口:千駄ヶ谷高度化地区指定もあります。

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名古屋駅近物件については、2005年の愛・地球博万博、セントレア空港新設、名古屋駅ビル改築、名古屋駅前再開発(トヨタビル・ルーセントビル・モード学園ビル等)、ささなみ地区再開発(ショッピングモール、愛知学園大学等)がありました。

今後共、名古屋駅前再開発は続きますし、私所有の名古屋駅近物件(亀島)近隣の「ノリタケカンパニーリミテッド」工場跡地は、イオンモールとして再開発予定となりました。「ノリタケの森」は残るようです。

又、2027年には、東京(品川駅)から、名古屋駅迄リニアモーターカーが開通し、所用時間が40分間となります。
(現在は、JR新幹線のぞみで1時間40分間)

 

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永福町・方南町駅近物件については、営団地下鉄丸ノ内線方南町駅から中野坂上駅乗換新宿行きだったのが、数年後には、新宿直通となります。

京都駅近物件については、2013年12月25日購入でしたが、翌2014年1月、京都市の方から、当該エリアが高度利用地区に指定され、容積率が、現状600%のところ、800~900%迄規制緩和される旨、連絡が来ました。
ということは、土地の利用価値が1.5倍に高まったということとなり、理論上は、土地の実勢価値は、1.5倍になるということとなります。

 

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【まとめ】不動産経営において、最も重要なのは、立地・環境である。
立地・環境が良ければ、新線・新駅創設、新道路新設、各種インフラ(駅ビル・デパート・ショッピングモール等)新設、高度化計画(建蔽率・容積率等緩和等)等の恩恵に被る確率も高くなる。

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

 

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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