マンション経営のアレコレ

~不動産投資のポイント~

「消費税の増税に向けて②」


2018年12月06日      

 

消費税の増税が予定されている2019年10月1日、不動産投資家への負担は元々の価格が大きいため、懸念される材料の一つでもあります。では、消費税引き上げの前の今が買い時なのでしょうか。今回は、消費税増税に向けての不動産投資のポイントをみていきましょう。

 

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■不動産投資家なら抑えておきたいポイント
◎消費税の基本
不動産は土地と建物から構成されますが、不動産の消費税というのは建物のみに発生し、土地に関して消費税は発生しません。

例えば、消費税が10%に上がったと想定して5,000万円の物件を探しているとしましょう。

①建物:1,000万円 土地:4,000万円  1,000万円×10%=100万円
②建物:3,000万円 土地:2,000万円  3,000万円×10%=300万円

と、なるのです。そのようなことから、同じ5,000万円を投資するとしても、土地価格の割合が大きい物件の方が消費税の影響も少ないことがいえます。

築浅の郊外の物件を選んでしまいたくなりますが、この例を鑑みると、郊外の供給過剰で空室リスクを伴う物件を選択するよりも、都内に土地を持ち、築古物件を購入した方が消費税への影響は小さくなります。

 

◎購入するタイミング
予定されている2019年10月1日に消費税増税が施行されるとなると、それまでにマンションを購入することを検討している場合、契約を8月末にして、引き渡しが10月2日だとすると引き渡し時の税率が適用されますので注意が必要です。

ただし、請負契約を行う注文住宅などは経過措置があり、半年前までに契約を締結すると旧税率が適用されることになります。タイミングがずれると、思わぬ出費が出ることもあるので要注意です。

また、過去においても消費税増税前は駆け込み需要があるため、逆に高騰する傾向もあります。増税前が本当に安いとは限らないため、冷静な目で物件はリサーチしましょう。

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■増税前の首都圏の動向を見る
2018年上期の供給は43.5%増の93物件の4,623戸(トップは江東区の640戸)平均価格は3,088万円となっています。これは、2017年1~6月の60物件、3222戸に比べて43.5%増加していることになります。平均価格は3,088万円となっており、戸当たり価格は262万円の上昇、㎡単価も4.3万円上昇しています。

また、300戸を上回ったエリアは、江東区(640戸)板橋区(443戸)新宿区(439戸)川崎市中原区(400戸)墨田区(332戸)と5エリアにのぼり、その上位5エリアのシェアは48.8%となっており、そのエリアだけで首都圏の半数近くあるということになります。

今後の首都圏の投資用マンション市場は、用地取得の競争激化によって都心中心の展開は難しい状態が続くものの、当面の供給は城東、城北などにエリアを拡大して安定的に推移する見込みとなっています。

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■まとめ
増税前に人気エリアで物件購入のご検討の際はお早めに考えられた方が良いかもしれません。
消費税が5%から8%に消費税が引き上げられたときは、増税前の駆け込み需要が高まりました。その為、需要の高い物件は競争率が高いことが予想されます。

 

不動産投資用の物件をお探しの方、不動産投資に関するご相談はグランシャス株式会社までご連絡ください。

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