マンション経営のアレコレ

~一括借り上げというメリット、デメリット~

「アパートのサブリース問題について」


2018年10月09日      

 

サブリースとは、家賃を保証して一括借り上げをする契約を大家とサブリース会社との間で結ぶ、いわゆる又貸に当たる仕組みですが、このところ「サブリース問題」とくくられるトラブルとして話題になっています。今回は「サブリース問題」とデメリットの仕組みについて紹介していきましょう。

 

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■サブリース問題の発端とは
アベノミクスは、2013年に「第一の矢」が実行されました。これは、日銀が異次元金融緩和と称して低金利を誘導して資金需要を喚起させる為の政策でした。これによって、不動産開発と不動産の購入に資金が流入しました。結果、住宅ローンの金利が大きく低下することになり、2013年に「東京オリンピック」の開催も決定して東京の湾岸地区を中心とするマンションへの需要が拡大する要因になりました。

これに対して地方では、アベノミクスの恩恵は皆無と言っていいでしょう。
資金の大量提供は金余りを作り出し短期間によるインフレを想定しましたが、首都圏の成功とは裏腹に地方への政策は失敗とみられています。
不動産の業界では、首都圏の活性化とは逆に地方では投資や資金流入が控える方向にあり、融資金額の増大が望めない状況になっていきました。

また、サブリース問題のひとつには、2015年の相続税の改正もあって不動産に対する税制も大きく変化しました。不動産の相続税については賃貸物件の経営に関して30%の軽減措置などもあり、「アパート経営」に参入する個人や法人が増大することになりました。不動産の需要過多が起こってしまったのです。

 

■アパート経営のリスクに対するサブリースの導入
アパート経営において、
「家賃収入による資金の回収」
「空室対策に家賃保証のサービス」
「賃貸管理の代行業務」
などをアパート経営の管理代行に関するビジネスとして「サブリース」という形態が確立されました。
金融緩和による建築資金の借り入れが可能になり、家賃保証が大きな目玉として家賃相場の70%~90%を保証する契約で、アパートの1棟を一括で借り入れする形態となっています。このサービスは相続問題に悩む土地持ちのオーナーに大きなインパクトをあたえました。これは資産家や土地持ちのオーナーの資産管理や資産運用などにサブリースの導入に拍車をかける物でした。

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■一括借り上げの魅力
土地持ちのオーナーへ建設業者によるアパートの建築と一定期間のアパートの借り上げと管理や運営を引き受けることで、空室であっても、その分の家賃をオーナーに対して保証することで「サブリース」が注目を浴びる事になりました。
建設業者が交通の便やアパート経営に不向きな土地であっても、プロとしての勧誘は安心を得る事になりました。その契約内容とは、長期間にわたる30年契約は魅力的でしたが、家賃の保障期間は1~2年の短期で見直しや解消がほとんどでした。ここからが巷をにぎわせることとなった、「サブリース問題」へと発展していく事になってきます。

 

■地方の人口の減少とアパート建築の増大
サブリースの問題点の根本は、人口が都心へ一極集中している中、地方では人口減少が進み賃貸契約者が少なくなり、建築ラッシュによる増大したアパートの空室が増えていることは誰が見てもはっきりとわかることでしょう。
サブリース問題は魅力ばかりを強調した勧誘の在り方にも疑問を呈しています。ことばたくみに家賃保証を強調していますが、実質は1~2年の短期の固定契約になっており、家賃保証においては契約の更新はなされず、長期にわたる管理契約のみが残る結果となっているのです。

 

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■サブリース契約と管理委託の違いとは
①「サブリース契約」とは
大家(オーナー)は、管理会社とサブリース契約(借り上げ契約)を結ぶことにより、実際に入居者が支払う賃料から決められた金額が保証されることになります。
通常は相場賃料の70%~90%が保証されるため、大家は空室の心配が要らないシステムとなっています。
管理会社としても、入居者がついている状態であれば受け取っている保証料が利益となるため、空室期間ができるだけ出ないように賃貸契約者を募集します。

②委託管理契約とは
大家は入居者と直接、賃貸借契約を行います。同時に管理会社と管理委託契約を結びます。大家に代わって管理を行うことに対する手数料(管理費用)が家賃の3%から7%の料金となります。業務内容として、賃貸の募集・入居者の管理・家賃の集金送金といった業務を請け負ってくれるサービスです。

※サブリース手数料や管理委託手数料は管理会社によって異なります。

 

■アパート経営、サブリース問題のデメリットは深刻
①家賃保証期間と長期契約期間がイコールとは限らない
さらに大きく勘違いしてしまう点として、家賃保証とは賃料を保証するものでは無いということです。
サブリース契約期間中は賃料が保証されていると勘違いしてしまい、しかもそれが長期の契約期間も一定期間受け取れるものだと思って契約を結んでしまう方が多くいました。
サブリース契約期間が長く結べたとしても周辺賃料相場の変動により保証賃料が見直される事も当然あるわけです。
場合によっては賃料保証料の大幅な減額を余儀無くされる事も少なく無いため、30年間一括借り上げのように長期でのサブリース契約でも良い契約とは言い難いものがあります。

②建築費用の回収がままならない。
もしサブリース契約が強制解約させられてしまったら空室ばかりの不動産を運用しなければいけなくなってしまいます。解約に至らなかったとしても保証料の大幅減額となってしまえば投資物件のローンの返済は難しくなってしまいます。

③サブリース契約の免責期間
免責期間とは、管理会社が家賃を支払うことがない期間です。一般的な契約では30日から180日の間で契約されています。この免責期間の間は大家が無収入となってしまいます。免責期間がない契約では家賃の保障が低めに設定されています。トータルでかんがえるとサブリース契約と委託管理契約は同じような収入を見越しています。

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■区分マンションとアパートのサブリースの違い
ここまでサブリース問題について触れてきましたが、サブリースにももちろん利点はあります。
保証料が引かれたとしても空室期間の安心を得ることが出来るため上手くやれば良い運用を行うことは出来ます。
アパート経営の場合、やはり空室リスクが問題となってしまっているが故に、家賃を保証する会社としても空室物件が増えれば首が回らなくなる訳です。
高い入居率さえ保てればサブリースが強制解約させられたり、頻繁に保証料減額をさせられる事も少なくなります。
つまり、需要が高く安定した入居率を保てる賃貸経営ができればサブリース契約を選択したとしても心配は要らないのではないでしょうか。

 

■最後に
安心して賃貸契約をして行くためのサブリース契約。空室が続くようなエリアで物件を所有してしまっては全く無意味になります。
賃貸需要がいかに高いかによって健全な運用ができる事でしょう。
弊社では賃貸需要の高いエリア、区分マンションにてマンション経営をご提案しております。
安心・健全な運用をご検討の方は弊社までご相談ください!!

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