お役立ちコラム

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「人生が豊かになる!40代からの不動産投資〜年収500万からできる資産構築法〜」


2018年09月05日      

今、何故、敢えて、40歳代の方々を想定した文章を書くのか?

私は、現在60歳ですが、40歳代を先に経験した者として、多少でも御参考になりそうな点は取り入れて頂き、悪い点は、「他山の石」として、真似しないようにして頂ければと思った次第です。
40歳代と言えば、通常、結婚・出産し、家族を抱え、早ければ、親と同居・介護が始まっているかも知れません。
家族が多い分、生活費も大変です。
特に、住宅費は大変です。
借りていれば、家賃、買っていれば、住宅ローンです。
そして、子供の教育費です。
私立の場合、大変です。
そして、老後資金です。

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この世代の人達は、今の60歳代の団塊の世代の後の世代です。
団塊の世代が通った後は、「草木も髪の毛も生えない」と言われています。
勤め先の退職積立金も枯渇し、大企業ですら積立不足となっています。
年功序列・終身雇用も崩壊し、減給・リストラ・倒産母さんのウルトラ嵐が吹き荒れています。
給料・退職金・企業年金もあてにはできなくなりつつあります。

 

かたや、国も、年間50兆円の収入しかないのに、50兆円借金を重ね、100兆円の無駄遣いをしており、1,200兆円もの負債に膨れ上がっています
個人で言えば、年収500万円の人が、毎年500万円サラ金から借金をし、1,000万円浪費し、借金が1億2,000万円に膨れ上がっている状態です。
通常、個人であれば自己破産、会社であれば倒産母さん状態です。
年金もあてにはできないでしょう。
生命保険・車の見直し等も含め、家計の見直しをしないと大変です。
そして、何故、40歳代がラストチャンスなのか?
40歳代は正に脂の乗った働き盛り。

 

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ところが、50歳代にもなると、気力・体力・財力共に落ちていきます。
チャレンジ精神も萎えてきますし、記憶力も衰えてきます。
体力も衰えてきます。

不動産経営には、法令・会計・税務・不動産等のノウハウも必要です。
不動産経営は、信頼できる不動産会社・担当者を見つけ、業務委託でき軌道に乗れば、自動操縦も可能となりますが、それまでは結構大変で体力もいります。

先に述べたノウハウを蓄積し、信頼できる不動産会社・担当者、金融機関・担当者を探し、いい物件を探さなくてはなりません。
又、この頃になると、給料は下がるのに、住宅費・教育費・老後資金等もかかり、財力も落ちます。

 

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不動産経営収支・保険・節税等の観点でもそうです。
高齢になると融資期間が短くなる分例月のローン返済額が増え、キャッシュフローが苦しくなります。
団体信用生命保険(団信)の関係もあって、返済年齢上限が80歳迄となっています。
高齢になって、健康面でひっかかり、団信・融資が通らないこともあります。
特に、高血圧、採血、検尿等は要注意です。
特に、融資金額が5,000万円以上になると、団信保険会社指定の医療機関の専用検診が必要になってきます。

又、給料の多い時期が、累進課税において一番節税効果があります。
給料が減ったり、退職してからでは、節税効果は薄くなります。
これは、不動産経営において、減価償却費・日常家事関連費等を経費計上し不動産所得を赤字化させ、給与所得と損益通算させ節税するスキームです。
節税に関しましては、御自身のサラリーマンとしての耐用年数(定年(60歳)迄の残存年数)、団信・融資返済期限の耐用年数(80歳)、命の耐用年数(平均寿命等)から逆算することも手です。

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例えば、敢えて、木造・鉄骨造り、中古物件等、耐用年数が短めの物件を取得して、サラリーマンとしての耐用年数(定年(60歳)迄の残存年数)に合わせ、所得の多い時期のうちに、減価償却費を集中させ、節税を図る等です。
そして、幸か不幸か、ローンが終わる迄に亡くなった場合には、団信で残存ローンが無くなるので保険のメリットを享受できることとなります。
又、年を取ってくると、相続も気になってくる頃です。
相続の肝は、節税・分割・納税資金です。

これらは、一朝一夕にはできないので、早めに手を打っておくことです。
節税(贈与税・相続税)の観点から言えば、特に借入金を活用して、不動産を購入、建物があり、賃貸に出していれば、貸家建付地として、資産評価を圧縮、節税が図れます。
概ね、評価額は半分以下になります。
現預金・外国為替・株等は、原則として、時価評価で、資産圧縮はできません。
続いて、分割です。
推定相続人(通常、配偶者・子供)が複数いる場合(特に、兄弟姉妹)、「兄弟は他人の始まり」と言われるくらい、「骨肉の争い」になるものです。
推定相続人の数だけ不動産物件を残す等、分割し易くしておくことです。
「共有」だけは止めておくべきです。
所有者全員の合意がないと、大規模修繕、賃貸、建直し、売却等、何もできません。
各人・家族の年齢、性格・ポリシー、収支・資金繰り・財務内容等によって、考え方は異なり、なかなか、意見等、纏まるものでもありません。
各人に配偶者ができたり、子供に相続されたりしたら、尚更、複雑に揉めていきます。
そして、納税資金です。
原則として、相続開始後、10ケ月以内に、相続単純承認(原則)、限定承認・放棄の別、遺産分割(相続人・相続割合・相続分け)を決め、相続税を納税しなければなりません。

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【まとめ】
不動産経営は、知力・体力・財力に余裕があり、融資期間も長めに引ける若いうちに、早目に始めるとメリットが大きいものです!!

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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