お役立ちコラム

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「バブル崩壊は繰り返す?」


2018年08月08日      

私は、1982年(23歳)、サラリーマンになった後、預貯金・外国為替・貴金属・株を経て、1986年(28歳)、不動産経営に乗り出しました。
東長崎の新築区分所有ワンルームマンションです。
当時は未だ、バブルの兆しも無く、1,200万円程度で、キャッシュフロー(受取家賃から、支払管理費・修繕積立金・ローン等を引いた額)はマイナス(持ち出し)1万円程度でした。

その後、バブルの兆しが見え始め、中古区分所有ワンルームマンションも上がっていきました。

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上北沢1,680万円、千歳烏山2,000万円、初台2,480万円です。
物件価格は上がっても、受取家賃は増えない為、利回り・キャッシュフローは悪くなり、例月の持ち出しも、2万円・4万円・8万円と、増えていきます。
さすがに、私は、ここら当たりで追加購入は止めましたが、その後も、バブルは続き、3,000万円・4,000万円、5,000万円、果ては、新宿のワンルームマンションは1億円にまでなりました。

 


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そして、1990年、不動産融資禁止令が出て、バブル崩壊。

 

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2018年の今日にまで至る28年にも及ぶ大不況となったのです。
2000年ITバブル、2005年海外ファンドミニバブル、2012年アベノミクス・東京オリンピックミニミニバブルはありましたが、大勢は、1990年を境に、日本は上り坂から下り坂になりました。
この時、短期低利で資金調達し、値上がり益・転売期待で不動産を買取購入した企業・個人は、新たな融資が受けられず、売却もできず、倒産母さん・自己破産することとなったのです。

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あと、地方の僻地・リゾート・海外、商業ビル・ホテル、小口分譲、ゴルフ会員権・絵画等に手を出した場合です。
逆に、生き残った企業・人は、立地のいい場所の物件、本業に徹し、現金購入・長期固定低金利で資金調達したか、仲介に徹したか、建物・賃貸管理に徹したかです。
ところで、不動産評価法については、バブル期は、近隣価格比較法が主流でした。
近所が上がるからここも上がるという論理です。
バブル崩壊後は、収益還元法が主流になりました。
それと積算原価法もあります。

2012年12月からのアベノミクス・2013年夏の東京オリンピック決定によってか、不動産経営業界も活況を呈しています。
セミナーも出版も盛況・農協です。
情報サイトに出ているセミナー、土曜日1日だけで、50件位もあります。
書籍も、沢山出版されています。

1990年バブル崩壊以降、上り坂から下り坂に変わり、28年以上にわたって、不景気が続いております。
受取家賃はさほど下がらない割には不動産価格は大暴落したので、表面利回りはアップしました。
又、不景気の為、調達金利が低下した割には先の表面利回りは上昇したので、キャッシュフローは良くなりました。

低金利で資金調達して高利回りで運用することができる(イールドギャップが大きい)のは、今の日本くらいでしょう。(昔の日本でも、海外でも難しいです。)
この頃は、正に「不動産経営黄金の時代」と言えるでしょう。
バブルの後遺症もなく、バブル崩壊後のこの「不動産経営黄金の時代」に、そのことに気付き、思い切って行動に移し、不動産経営を始めた先駆者は、大成功を収めることができました。

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ほとんどの人は気付きませんし、気付いても、行動に移しません。
大成功した先駆者の方々は、他の悩める方々の為にも、インターネットで情報発信し、本を出版し、セミナーを開催します。
昔は、不動産経営の情報はほとんどありませんでしたが、昨今は、得やすくなりました。


【まとめ】
バブル・バブル崩壊といった歴史は繰り返すものです。
歴史に学び、失敗は繰り返さないように、いいところだけを取り入れていきましょう。

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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