お役立ちコラム

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「熟年世代(?)の不動産経営」


2018年04月17日      

今日は、私達50歳代・60歳代の熟年(?)の世代について考えてみたいと思います。

この世代は、余程の「お偉いさん」でもない限り、ごく普通の「お馬鹿さん(?)」・「しがないサラリーマン」であれば、普通は、アベノミクスで騒いでいる昇給どころか、現状維持すらなく、減給で、下手をこけば、肩叩きです(肩叩きよりは、腰揉みの方がいいですが)。

0417①

「年功序列」・「終身雇用」はとっくの昔に崩壊し、今や、減給・リストラ・倒産母さんの嵐です。
給料・退職金・企業年金もあてにはできない時代です。
方や、国も財政破綻しており、年金にも頼れない時代です。

しかるに、我々中年族は、住宅ローン・住宅費、教育費、老後資金・介護費用の3重苦に喘いでいます。
又、不動産経営はと言えば、家賃は下がり続けているにもかかわらず、アベノミクス・東京オリンピックブームのミニミニバブルにより、何故か(金余り・インフレ?)、物件価格のみが上がり、その結果、利回り・資金繰り(キャッシュフロー)が悪化しており、リーズナブルな物件購入は困難になっています。
給料・受取家賃は下がり続けているのに、金余り・円安・消費税増税・インフレにより、物価だけ高くなっています。

つまり、収入は減り続け、支出は増え続けているのです。

0417②

これでは、生活は苦しくなる一方です。
熟年者(?)の場合には、若年者に比べれば、比較的年収は高く、自己資本も積み上がってはいるでしょう。
しかし、高齢な分、サラリーマンの定年、平均余命は短いのです。

サラリーマンの定年は通常60歳。国の年金破綻に起因する「雇用延長」の名の下の延長保育(?)で、最低賃金月12万円程度の勤めでもせいぜい65歳迄です。

不動産経営に関しては、団体信用生命保険でも、ローン完済時80歳位迄です。
高齢者になると、ローン期間の観点から言えば、物件の耐用年数よりも、自分自身の耐用年数(?)の方がひっかかるようになってきます。

逆に言えば、通常の生命保険のように、年齢による保険料の差(若い人ほど保険料が割安)がなく、男女・年齢にかかわらず同一の保険料です。
高齢者が物件を購入して、幸か不幸か(?)すぐにお亡くなりになって、団体信用生命保険で残債が無くなり、遺族には、家賃がほとんど丸々残るようになったといった話も聞きます。
つまり、高齢者ほど割安ということになります。

しかし、あまりに高齢になると、融資期間が短くなり、毎月返済額が高額になり、資金繰り(キャッシュフロー)が苦しくなります
これを回避する裏技としては、一般的には若い奥さん名義で借入・購入するという方法があります。
必要とあらば、連帯保証を要求されるかも知れません。
勿論、夫婦仲が良いことが前提でしょうが。
もっと言えば、御子さん名義で借入・購入するという手もあります。
同様に、連帯保証を要求されるかも知れません。
勿論、親子仲が良いことが前提でしょうが。

 

最悪、借入を活用しない現金購入です。
但し、仮に住宅ローン・教育費負担が終わっていたとしても、不動産経営の予備費は取っておいた方がいいでしょうし、老後資金も必要なので、ある程度の現預金は取っておいた方が無難でしょう
運良く、退職金が出たとしても、多少は取っておいた方がいいでしょう。

0417③

ところで、この位の年齢ともなれば、節税としては所得税・住民税のみならず、贈与税・相続税も意識し始める頃でしょう。
昨今の増税もあり尚更です。

「節税」と言えば、「減価償却費」(購入時に一括支払済みの建物代を法定耐用年数に按分して費用計上するもの)、「日常家事関連費」(日常家事関連費を不動産経営に絡めて費用計上するもの)等を活用して、所得税・住民税の節税をするのが良く知られています。

しかし、不動産経営による節税は、その後の、贈与税・相続税においても、威力を発揮するのです
不動産というのは、実勢価格に比べて、税務上利用する役所の評価(「路線価」・「固定資産税評価額」)は低価格になっています。

更に、土地に建物が建っていれば、評価が下がります。
賃貸していれば、「貸家建付地」として更に評価が下がります。
全部でザックリと、評価は半額位にはなるでしょう。

それにスライドして、贈与税・相続税も下がるというわけです。
因みに、借入金を活用して不動産を取得した場合、借入金は実額そのままマイナス評価され、不動産は低価格で評価されますので、トータルでかなりの節税メリットを享受することも可能です。

 

【まとめ】
熟年(?)の世代の不動産経営についても、リターン・メリットの裏には、リスク・デメリットもあります。
御自身の年齢・状況に応じて、不動産経営を活用していきましょう!!

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

 
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