お役立ちコラム

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「低属性でも不動産経営をするには?」


2018年03月06日      

以前、ファンドマネージャのNさんと、居酒屋にて、株・不動産等について、お話しをさせて頂く機会がありました。

Nさんは、自営業で、株等の資産運用をされているのですが、収入が不安定なので、比較的、安定収入が得られる、不動産経営に進出されたいとのことです。
しかし、金融機関からは低属性と見られるとのことで、融資受けが難しいようで、今後どうしていけばいいのかが課題とのことでした。

0306①
  

以前も、他の方々とお話をさせて頂いていたところ、自営、もしくはサラリーマンを卒業して自営になった途端に、融資受けが難しくなったとはよく聞いていました。

又、サラリーマンでも、入社間もない転職したばかりとかで、勤続年数が3年以内とかで短い場合、年収が比較的少ない場合(500万円以内等)、収入に波があると思われている業種の場合(証券会社・不動産業等)等においても、同様の傾向があるようです。

ひるがえってみれば、私のように、平成バブル崩壊で、債務超過に陥ったときも、同様というか、債務超過で「マイナス」ですから、「ゼロ」の浮浪者以下だったのでしょう。
当然、融資受けはできませんでした。
私の場合は、どうしたのか、振り返ってみました。

●現預金を貯める。
まずは、最初は、種銭を貯めるしかありません。
その為には、給料から半強制的に天引き貯蓄し、残ったお金で生活し、節約します。
私の場合は、社内預金(現在は制度がなくなりました。)、財形積立、社内持株会積立、貴金属定額購入(金・白金・銀)、積立型生命保険等を活用しました。
現預金が貯まれば、不動産について、低額のものであれば、現金購入もできます。
又、金融機関は、面白いもので、お金が無い人には貸したがらず、お金のある人に貸したがります。
融資受けもし易くなります。
融資比率が低い場合でも、頭金・諸経費等の自己資金を多めに出せば、購入し易くなります。

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●住宅資金・教育資金等が貯まっていても、住宅ローン・教育ローンを活用し、貯まった現預金は温存しておき、不動産経営用資金に活用する。
住宅ローン・教育ローンは、政策的な見地からも、優遇されており、融資受けし易くなっています。
住宅ローンであれば、35年間固定金利で、現在であれば、0%台からあるほどです。
住宅ローン減税もあります。
教育ローンに至っては、地方公共団体から金利無しで借りることも可能です。
これらを活用しない手はありません。
金利ゼロ、0%台で資金調達し、それ用に貯めていたお金は、他で、それ以上で、運用することができるのですから。
お金に色は紐ついていないのです。

●繰上げ返済はしない。
住宅ローン・教育ローン・不動産経営用ローン、全般にわたって言えることですが、繰上げ返済はしないことです。
折角、低金利で資金調達できた「お宝」ですから、敢えて、自ら放棄する必要はありません。低金利で資金調達できた借入を、別途、それ以上で運用することができるのですから。
ローンを繰上げ返済するくらいなら、現預金は、手元に置いておいた方がいいのです。

●低額物件を現金購入する。
首都圏より地方、一棟物アパート・マンションより区分所有マンション、新築より中古というように、物件によっては、低価格の物件もあります。
地方中古区分所有マンション・戸建てであれば、数百万円くらいからの物件もあります。
但し、できれば、ローンを活用した方がいいと思います。
どうしてもローンがつかず、止むを得ず、現金購入で初めて、不動産経営の実績を作り、やがて、融資受けできるようにする足がかりとして行う等です。

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●N本政策金融公庫等政府系の金融機関を活用する。
民間の金融機関は営利中心ですが、N本政策金融公庫等政府系の金融機関は、事業支援等の政策的見地があります。
今後、事業展開をしようとする起業家達を支援しようということです。
特に、女性、若年者、高齢者等にも保護が厚く、融資受けし易く、金利・融資期間・融資金額等で優遇されています。
開業資金・リフォーム資金等で、活用できます。
私の場合は、既に開業後だったので開業資金については難しかったのですが、リフォーム資金・教育資金では、お世話になっております。
尚、N本政策金融公庫では、不動産・法令・会計関連の資格取得状況、不動産経営実績状況等についても、プラスに見て頂けました。
全期間固定金利・低金利な点はメリットです。
但し、比較的融資期間は短めな点はデメリットです。

●地方銀行・ノンバンク・カード会社等も活用する。
属性がいい場合には、低金利の都市銀行等も活用できますが、そうでない場合には、難しいです。
多少、金利が高くても、地方銀行・ノンバンク、最悪、カード会社も活用するという手です。金利が高くても、優良物件を割安で購入でき、長期間ローンで借りることができれば、キャッシュフローは大丈夫なこともあります。

●交渉して低金利に。

支払い実績を積み上げて、交渉し、低金利にしてもらうこともありです。

●他行に借り換えし、低金利に。

前者がダメな場合、他行に借り換えて、低金利にします。
但し、通常、手数料、借換え前の金融機関の繰上げ返済違約金が発生しますので、トータルの損益を判断しましょう。

●プロパー(事業性)ローンを活用する。
個人属性のローンだと、個人の属性が重視されますが、ある程度の規模になっていけば、プロパー(事業性)ローンの活用も検討できます。
不動産経営自体が判断の中心となり、個人の年齢・職業・年収等個人属性、借入総額等が、あまり関係なくなります。
将来、私のように、高齢になったり、不動産経営・借入総額の規模が大きくなっても、拡大できる余地が大きくなります。
その代り、個人としての団体信用生命保険(団信)は対象外になりますので、別途、保険付保、余裕を持った資金繰り等の対策は必要です。

 

【まとめ】
金融機関にとって低属性と見られている場合でも、手はあります。
色々な手法を駆使して、トライしてみましょう。

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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