お役立ちコラム

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「「カリスマ不動産投資家養成ゲーム(カモネギ脱出ゲーム)」(前編)」


2018年02月07日      

以前、神田にて、加藤隆(本家・茂助)さん主催で、「カリスマ不動産投資家養成ゲーム(カモネギ脱出ゲーム)」大会・懇親会に参加させて頂きました。

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加藤隆(本家・茂助)さんが講師で、受講生は、私加藤隆(元祖・しがないサラリーマン)も含め、7名。
プレーヤーは通常5人程度とのことですが、今回は7名でした。

まずは、本ゲームの目的・概要の説明受けです。
目的は、
これから不動産経営を始めようとしている人
将来、相続等で、不動産経営に携わらざるを得なくなりそうな人、
既に不動産経営を始めている人・初心者等
にとって

不動産経営の流れ(物件選択・資金調達・購入、管理運営、売却等)、仕組み、
物件購入時・例年・売
却時:トータルで見た財務諸表:資金繰り(キャッシュフロー)(受取現預金から支払現預金を引いた手残り現預金)、
損益(税務申告)(売上から経費を引いた利益)、
貸借対照表(資産から負債を引いた自己資本)を把握しようとするものです。

ところで、似たようなゲームとして「人生ゲーム」・「モノポリー」等がありますが、これらは「人生」・「資産運用」等と幅が広過ぎますが、このゲームは「不動産経営」に特化しています。
又、『金持ち父さんの「キャッシュフロー」』というゲームもありますが、これはアメリカを中心に想定した部分がありますが、このカモネギ脱出ゲームは日本用に特化されています。

それぞれが物件を選ぶのですが、人数が多いこともあり、例外的に同一物件を2名迄は選べることとなりました。(実際は不可能ですが。)
私の選んだ物件は、札幌の中古一棟物マンション(4階建て)でしたが、この物件のみ私以外にもうひと方で合計2名が選びました。
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同じ物件なのに、もうひと方の方は、私と違って才能があるようで、又、運にも恵まれておられるようでした。
いきなり、「アクションカード」家具家電付きで家賃アップです。
その後も2回、「アクションカード」が出て、合計3回出たそうです。
毎年1枚ずつカードを引きます。

私の場合、普段の行いが悪いのか、運が悪いのか、10枚中いいカード(〇)(「アクションカード」)はたったの1枚。どちらとも言えない不適用のカード(△)が1枚。悪いカード(×)がほとんどの8枚でした。

① ×「大学移転、家賃下落4%」、
② ×「外壁修繕費用500万円」、
③ 〇「家具家電付400万円」・家賃15%アップ、
④ ×「孤独死による損失300万円・家賃1年間半額(一棟全て)」、
⑤ ×「風呂修理費50万円」、
⑥ ×「風呂修理費50万円」(2回目)、
⑦ ×「空室ロス8%」、
⑧ ×「雨漏り200万円」、
⑨ ×「水道管破裂300万円」、
⑩ △「新線・新駅家賃アップ」(東京の場合のみなので、札幌は関係なし)

このゲームでは、10年間後に売却して、例年キャッシュフローと売却時キャッシュフローをトータルして把握するものです。
まあ、利回りが良く、家具家電付で家賃がアップしており、収益還元法で売却益が出て、トータルでは、大分と黒字となりました。

最後は、結局、同じ札幌の物件を選ばれたその方が1位で、「左団扇(1億円札)」を獲得されました!!
他の人は、参加賞で、「スルメ(1億円)」です。

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ところで、このゲーム、単純に表面利回りで選ぶのでは駄目になっております。
例えば地方。札幌を選んでいた場合、「除雪費用」「広告料4ケ月分」等が出てきます。
又、築古一棟物マンション等を選んでいた場合、「外壁修繕費用」、「風呂修理費」、「雨漏り」、「水道管破裂」等が出てきます。そして、保険に加入していなかった場合、「孤独死」等が出てきます。


【まとめ】

「カリスマ不動産投資家養成ゲーム(カモネギ脱出ゲーム)」等を通じて、各種リスクも考慮しながら、例年のキャッシュフロー(資金繰り)、税務決算、そして売却等長期的視点も考慮した財務内容を理解することで、不動産経営に資することができると思います。

 

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

 
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