お役立ちコラム

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「配偶者の理解を得るには?」


2017年12月20日      

不動産経営において、なかなか配偶者(妻・夫)の理解が得られずに、止むを得ず、内緒でやったり、詳細を話さずにやったりせざるを得ない場合も多いようです。

「夫に内緒で不動産投資○億円」という本も出ています。
配偶者の「連帯保証」・「連帯債務」の同意が得られずに、売買契約・金銭消費貸借契約が締結できないということも多いようです。

配偶者にしても、連帯保証・連帯債務の場合には、離婚しても、効力は続くので、夫婦円満でない限り、慎重になっているのかもしれません。

金融機関によっては、配偶者の連帯保証・連帯債務まではいかなくても、配偶者の「確認書」を取るところもあります。
これは、連帯保証・連帯債務という法的な根拠迄は求めないまでも、配偶者が、不動産経営のことを全く知らず、相続の際、トラぶることを防ぎたい趣旨の様です。

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不動産経営者によっては、セミナー・不動産会社訪問・金融機関訪問・物件視察等を夫婦・子供づれでまわっておられる方もいます。
家族ともども、不動産経営への理解が深まり、いいことだと思います。
物件視察に当たっても、配偶者という異性・子供という違う世代の目でも見られ、新たな発見があることも多いものです。

不動産会社・金融機関にとっても、後で、家庭内でトラぶるリスクも少なく、好ましいことだと思われます。
家族で、物件視察を兼ねて、近隣を探索したり、遠方の場合には、旅行も兼ねていけば、楽しみや勉強にもなります。少なくとも本人分等ある程度経費計上もできるでしょうし。

不動産購入時には、通常、団体信用生命保険(団信)に加入しますが、割安な保険料で、死亡時・高度障害等万一の際には、保険会社の残債務支払いにより、ローンがなくなり、家賃がほとんど入ってくるようになり、遺族は助かります。
このあたりの仕組みを配偶者等御家族に説明されれば、納得してもらい易いようです。

 

自分自身の管理の為にも、又、万一の時に備えて、財務諸表(貸借対照表・損益計算書・資金繰り表)、資産管理表・借入管理表等は、関連資料と共に、最新化させておき、ことある毎に、配偶者等家族には、その存在を知らせておいた方がいいでしょう。(但し、子供には、あまりあてにされないように!)

自分に不測の事態があった際には、金融機関に連絡し、保険金支払い手続き等を実施してもらいます。
金融機関によっては、いい加減なところもありますし、保険金不払いも流行っていましたので、確実に実行してもらいましょう。

相続に当たっては、節税・遺産分割・納税資金対策も重要です。
万一のことを想定した活動のことを、「就活」ならぬ「終活」というそうです。

戦前の家督(長男)相続・相続税等、昔は、余程の大金持ち以外の貧乏人には無縁ガソリンの世界でしたが、戦後の民法改正、相続税増税もあって、一般庶民ですら、関わってくるようになりました。
不動産経営を実施している人は、尚更、関わってくる今日この頃です。

具体的には、どういった点に注意すべきでしょうか?
一言で言えば、ビジネスの世界でも重要な、「文書化」・「属人化排除」・「複数・バックアップ体制」です。

普段から、ある程度、不動産会社等に業務委託し、自分がいなくてもうまく回るようにしておけば、遠方の物件も対象にできるし、規模の拡大もできるし、自分の時間も確保できます。
「労働者」・「自営業」から、「経営者」・「投資家」へとグレードアップできるのです。
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そして、このことは、家族内でも言えることなのです。

第一は、ノウハウの共有です。
不動産全般・法律・会計等、浅く広くです。

第二は、情報の共有です。
財務諸表(貸借対照表・損益計算書・資金繰り表)、「資産一覧表」・「借入金一覧表」・「家賃一覧表」・「連絡先一覧表(不動産会社・金融機関・保険会社・各種士業の先生等)」等です。

第三に、重要物・重要書類・関連書類整備です。
実印・銀行届出印、預金通帳・銀行カード・ネットバンキングワンタイムパスワードキー等、登記済証(権利証)、印鑑証明書・住民票用カード・マイナンバーカード、保険証券等です。きちんと分類して、fファイルに整理しておく等です。

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私も59歳。

昔の「人生50年」で言えば、とっくに死んでいます。
今でこそ平均寿命80年となりましたが。最近あったトラブル、悪徳金融機関による、融資承認、金銭消費貸借契約後、融資実行日前日になっての理由なき融資不履行。それに便乗した悪徳不動産会社による、当方善意無過失なのに、手付金不返還、違約金、仲介手数料請求。下手をこけば、一発自己破産。風前のともしびです。

昨今は、今日も1日生き延びられたと、1日1日を大切に感じております。

 

【まとめ】
不動産経営においては、配偶者の理解・協力も重要になってきます。情報共有、セミナー、不動産会社・金融機関まわり、物件視察等、徐々に、理解を得ていきましょう!!

 

 

 

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

 

 

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