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現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「居住用物件・商業用物件それぞれの落とし穴」


2017年06月07日      

「居住用物件の落とし穴」

居住用(レジデンス)物件には、以下のリターン・メリットがあります。

 

戸建て

 

○景気に左右されにくいこと。
○立地が多少悪くても、入居者が付きやすいこと。
○部屋が痛みにくいこと。
○水周りについては、長期間使用しないという場合は少ない為、痛みにくいこと。
○融資や税制で優遇されていること

逆に、居住用(レジデンス)物件には、以下のリスク・デメリット・落とし穴があります。
×商業用物件に比べ、立地がいまいちな場合が多いこと。
×商業用物件に比べ、利回りがいまいちなこと。
×生活設備(バス等)が必要なこと。
×支払い経費には消費税を加算されるのにもかかわらず受取賃貸料に消費税を加算できないこと。
居住用物件は、商業用物件に比べ、リスクも少ない分、リターンも少ない、低位安定型と言えるでしょう。

 

「商業用物件の落とし穴」

商業用物件には、以下のリターン・メリットがあります。

 

ショッピングモール

 

○立地がいいこと。
○景気がいいと、需要が高まり、利回りが良くなること。
○生活設備(バス等)が不要なこと。
○受取賃貸料に消費税を加算できること。

逆に、商業用物件には、以下のリスク・デメリット・落とし穴があります。
×景気に左右され易いこと。
×裏通り・2階以上等立地が多少悪くても、入居が付きにくいこと。
×部屋が痛み易いこと。
×水周りについては、長期間使用しない場合が多い為、故障し易いこと。
×居住用と比べ、融資や税制面で優遇措置が少ないこと。

商業用物件は、好景気な時はいいですが、不景気になると、一挙に需要が冷え込み、賃貸料は暴落します。居住用物件は、どんなに不景気でも住む処は必要ですが、商業用は、それほどでもありません。又、人通りの激しいメイン通りの1階等立地が良ければいいですが、一歩裏通りに入ったり、2階以上だったりといった場合、途端に、人目につかず、人が来なくなります。かなりのマーケティング調査が必要になります。逆に、人の出入りが多い分、部屋は傷み易くなります。その点も考慮した上で、敷金・賃貸料等は、多めにしておいた方が無難です。生活用設備(バス等)は長期間ほとんど使わない為、故障しがちですので、注意が必要です。

 

物件 ルーペ

 

 

 

【まとめ】
居住用物件・商業物件には、それぞれ、リターン・メリットがある反面、リスク・デメリット・落とし穴があります。居住用物件については、あまり利益が出ませんので、キャッシュフローには余裕を持たせておきましょう。商業物件については、立地選定が肝となり、不景気の空室・賃貸料下落、高額なリフォーム費用にも耐えられるように、資金繰りにはかなりの余裕を持たせておくことが重要です。

 

 

 

 

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

 

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