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現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「メガ大家への壁?」


2017年05月10日      

 

不動産経営を始めて、徐々に規模が大きくなってくると、「メガ大家」への壁が現れてきます。
資金調達」と「納税」です。

 

 

「資金調達」については、まず、第1の壁は、5,000万円です。団体信用生命保険(団信)の上限が、通常、5,000万円迄だからです。

5,000万円迄であれば、書類上の告知で済み、検診は不要です。この団信に加入すれば、死亡・高度障害時には、保険会社が残債務を支払ってくれ、遺族(配偶者・子等)には、債務の無い不動産が残ります。支払ローンもなくなりますので、家賃がほとんど手残りとなります。
団信は、性別・年齢に関係なく、割安な保険料で済み、通常の生命保険料の節約になります。住宅ローンの場合は団信は必須ですが、不動産経営用の場合には、任意の場合もあります。

 

家族と雲

 

 

続いて、第2の壁は、1億円の壁です。

金融機関によっては、団信が1億円が上限のところもあります。5,000万円以上は、書類上の告知だけでは足りず、検診も必須となります。高血圧等気をつけましょう。
又、金融機関によっては、借入の上限が1億円というところもあります。

 

続いて、第3の壁は、3億円です。

金融機関によっては、団信が3億円が上限のところもあります。5,000万円以上は、書類上の告知だけでは足りず、検診も必須となります。
又、金融機関によっては、借入の上限が3億円というところもあります。

 

第4の壁は、3億円以上です。

これを超えると、結構、ハードルが高くなってきます。配偶者・子等が団信を付保し、配偶者・子等が借りて、連帯保証・連帯債務とするという手法もあります。配偶者・子等が若い場合には、団信の上限(通常75歳・80歳迄等)迄の期間が長く取れる為、融資期間が長く取れ、例月の資金負担が楽になります。
又、保険対象・所得の分散により、リスク分散・節税にもなります。

 

金融機関内においても、本店決裁・副社長決裁等と、上層部まで行き、手間暇・時間がかかりますし、上層部の機嫌をそこねると、私の事例のように、様に、特に正当な理由も無く、ドタキャンされることもあります。

 

 

5億円以上等、ここまで高額となると、第5・北川恵子の壁が立ちはだかっています。通常の不動産経営用ローンだと、そろそろ限界灘でしょうか。

 

迫る返済

 

 

通常の不動産経営用ローンは、そもそも属人的なものです。性別、年齢、職業・勤務先・勤続年数・収入、収支状況(収入―経費=利益)、財務内容(資産―負債=自己資本)等が考慮され、融資金額総額が○億円(1億円・3億円等)迄とか、年収の○倍(10・20・30等)迄とか、制限がかかります。団信から、完済時年齢制限(75歳・80歳等)もかかります。
更なる拡大を想定すれば、事業用・プロパーローンとなるでしょう。属人より、属物中心となります。

対象物件・共同担保等さえ良ければ、性別、年齢、職業・勤務先・勤続年数・収入、収支状況(収入―経費=利益)、財務内容(資産―負債=自己資本)等は、あまり問われません。極論すれば、ローン監査時90歳とか、定年後で無職とか、団信不加入でも大丈夫となります。

高齢でも、融資期間を長く引ける為、例月の資金負担が楽になります。その代わり、完済迄時間はかかりますが。

 

あと、団信は必須ではなく付かない場合が多いので、不健康を理由に融資が通りにくいということはなく、相続時に、相続税が多額になることは無いですが、相続後もローン返済が続きますし、相続人(配偶者・子等)は、不動産経営のスキルが必要になります。

 

個人としての白色申告・青色申告・事業的規模(5棟10室以上等)、法人と、レベルがありますが、個人でも、青色申告・事業的規模レベルになると、この事業・プロパーローンの可能性も出てきます。法人の場合もです。

団信が付かないということについては、事業・プロパーローンで、長期間・低金利により、例月のキャッシュフローを良くし、それで、遺族の生活を楽にしようという発想が根底にあるでしょう。

 

後は、通常の生命保険でカバーする手もあります。(但し、性別・年齢を問わず割安な団信と比べ、保険料は高額です。)不動産経営は、修理費、家賃滞納、空室時の敷金返還・リフォーム・空室フリーレント時の家賃無し・広告宣伝費・家賃下落、金利上昇、増税、資産価値下落等のリスクがあり、先々のキャッシュフローにはリスクもあります。

 

又、不動産経営のスキル・情報等を配偶者・子等に伝えておいた方がいいでしょう。さもないと、引き継ぐ方の配偶者・子等の性格・ポリシー等にもよりますが、散財したり、悪質な不動産会社・金融機関に騙されたりしかねません。(私も騙されて、人のことは言えませんが。。。。。。)

 

 

まさか

 

 

あと、属物重視故に、別件共同担保を要求されることが多いようです。当該物件の実勢英価格より多めの資金調達をし易くなります。その反面、安易な判断になりがちです。又、将来のリフォームローン等追加借入の際、別件担保としての担保余力が無くなりますし、売却時には、繰上げ返済・交渉等により、共同担保を解除してからでないとできなくなります。相続時にも、相続人(配偶者・子等)間で実質共有となれば、賃貸・修繕・建替え・売却等、何でも、共有者全員の合意が必要となり、大変です。

へたをこけば、合意ができず、何もできなくなり、放置新聞となります。

 

 

【まとめ】
メガ大家を目指す場合、各段階で、融資等の壁があります。属人的な不動産経営用ローンから、属物的なプロパーローンになっていく場合、年齢・健康・融資金額・融資期間の制限は緩和されますが、団信無し・共同担保等の新たな問題が出てきます。各人の性別・年齢・家族状況・性格・ポリシー・資金繰り・財務内容等、状況に応じて、判断しましょう。

 

 

 

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

 

 

 

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