マンション経営のアレコレ

選ぶべき立地「副都心編」②

「~高級住宅街と街づくり 渋谷区編~」


2018年12月21日      

 

渋谷の立地について再開発について引き続き紹介しますが、今回は「高級住宅街と街づくり」についても言及していき、不動産投資における関連性を探っていきましょう。

 

■渋谷再開発と高級住宅街
渋谷の高級住宅と言えば「代官山アドレス」や「表参道ヒルズ」を思い浮かべることでしょう。渋谷区松濤は、渋谷の高級住宅街としてのエリアとされています。表参道や青山は地価が高く高級住宅としての価値が比例しているのです。

◎代官山アドレス
代官山の駅前にある36階建ての分譲タワーマンションです。都市空間を活かした再生プロジェクトで代官山の高級住宅のイメージとマッチした、大型複合施設として建設されました。

 

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◎表参道ヒルズ
表参道ヒルズは、日当たりの良い施設上層部に配置されている住宅は、日当たりの良さと、全室が街の象徴であるけやき並木を一望できる設計となっており高級住宅の価値を高めています。また表参道ヒルズ裏手にも高級住宅地として低層のマンションも多く立ち並んでいます。

 

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◎渋谷区松濤(しょうとう)
東急百貨店本店の西側に広がる一帯を松濤地区として高級住宅街として成り立っています。政府の高官や軍の幹部、大企業の重役といった、社会的地位の高い人が集まるようになったのは、紀州徳川家の下屋敷として変遷を経て現在の落ち着いた住宅街が高級住宅の基盤となっています。渋谷の繁華街に近い立地なので、ショッピングや交通の利便性に優れた地域になっています。

 

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■渋谷の街づくりの推進
渋谷駅周辺はJR線や国道246号線などにより、東西南北に分断され、駅構内も各鉄道会社による移設や増改築によって複雑化しています。また、谷地形により、回遊しづらい点も長年の課題でした。

今回の再開発では、便利な街を目指した動線改良を目的とし、分断された街をつなぐべく、駅周辺に広がる歩行者デッキを設置。地下化した東横線や東京メトロ副都心線との乗り換えが便利になります。

「アーバンコア」とグーグルで検索すると、渋谷の再開発に関する記事が並びますが、シンプルに言えば、渋谷の駅と街、地下と地上を簡便に結び付け、歩行者のスムーズな移動を実現する仕掛けと言え、縦動線の移動を簡便にすることを指し、地下から地上をつなぐ縦の移動とともに、渋谷の街へ人を送り出す、こうした街の回遊性を高める装置として、アーバンコアが担う役割はとても大きくなってくるのです。

その存在として、2012年「渋谷ヒカリエ」が、再開発の先陣を切りましたが、文化施設としても「ShinQs(シンクス)」や「東急シアターオーブ」、「ヒカリエホール」などは、新しい文化の発信拠点となっています。

 

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2018(平成30)年9月、東急東横線の地上部の線路跡地等を再開発によってうまれた「渋谷ストリーム」は、官民連携のプロジェクトによって「渋谷流=渋谷カスタム」をコンセプトに掲げた商業ゾーン等は、オープンで地上35階の複合施設としてクリエイティブワーカーを魅了する場所として期待されています。

また、2019年度開業の渋谷スクランブルスクエアは、東口立体交通広場の整備により、街へのアクセス性や鉄道乗り換えの利便性・快適性の向上、アーバンコアによりつながれた多層にわたる空間がなされており、そこには、防災対応機能として帰宅困難者受け入れ空間を確保するほか、商業・オフィス・交流施設も配備されることになりました。

街づくりの一環として区民にむけての取り組みも考えられており、2019年には「渋谷区役所」と「渋谷公会堂」の建て替えの完成は、渋谷区に住む住民に各種手続きの利便性の向上も期待できます。

 

■渋谷区が選ばれる理由
若者文化が根強い街の渋谷区では、近年では中高年層に選ばれつつあります。「若者の街」から再開発の影響を受けて、IT企業の再集結や、観光都市を目指す総合的な大改造が行われています。

「渋谷ヒカリエ」のターゲットは、中高年齢層を意識した住宅整備であり、「東急プラザビル」は商業ビルとして生まれ変わり「東京メトロ銀座線」の引っ越しなどは交通の利便性を増すことになり、中高年層に選ばれる理由が備わっています。

 

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■資産価値が高水準
資産価値の落ちにくいエリアとして渋谷区は、不動産投資のターゲットとなっています。選ぶべき立地として渋谷は「副都心」としての魅力と価値を維持し続けるからです。2017年度の渋谷区における住宅地公示地価は、東京エリアの23区でも第4位となっており全国的にも高いレベルです。

交通の便にしても渋谷駅前の大開発や渋谷区のマンションの資産価値は言うまでもないでしょう。病院や美術館、教育関連の施設もあって居住空間としては申し分のないエリアと言えます。

選ぶべき立地「副都心編」を渋谷区に限定してお伝えしました。不動産投資の観点からは、資産価値の維持と、環境面では商業施設や高級住宅地として、あるいは「文化の発信」拠点して価値を見出すことでしょう。

 

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