マンション経営のアレコレ

~具体的な相続税対策~

「相続税対策としてのマンション投資②」


2018年11月12日      

 

前回は所持している土地にマンションを建てた際に控除される相続税についてお話ししました。今回はさらにローンや法人化など踏み込んだ節税対策する方法を考えていってみましょう。

 

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■アパートローンを組み節税対策をする方法
相続税を計算する際、現金や不動産などのプラスの財産以外に借金などの負の財産を控除する経度があります。これを利用して銀行から借りたお金で土地やマンションを買うと、借入分が控除され金額節税対策することができます。
商業利用の目的で物件を購買または建築する時に借入れできるローンにアパートローンというものがあります。土地はあるが現金がない時などに利用してみてはどうでしょうか?

 

 

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■マンション経営を個人経営から法人化する
節税対策をしつつマンション経営をするのであれば法人化をお勧めします。法人化するとマンションが個人の所有物でなくなるため、相続税の対象に含まれなくなります。さらに家族間で財産の贈与を行うと贈与税が発生しますが、収益を相続人に給与や役員報として支払えば財産移転として相続税対策になります。この時会社の株主に被相続人を含めるのはNGです。被相続人を会社の株主にしてしまうと株式が相続財産に含まれてしまいますので減税対象から外れてしまいます。

 

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■タワーマンションへの投資
建物について固定資産税評価額は敷地面積で決定され、面積が同じで条件が違った場合でもでも同じ価格と評価されます。
土地部分は、マンションの土地の評価額を戸数で割ることで計算します。
つまり、タワーマンションは少ない土地の面積で多くの戸数を確保できるため、評価額も低くなる傾向があります。
土地を所有していない場合でもタワーマンションの高層階を購入することで、売り買い価格と評価額の差が大きくなり効果の高い相続税対策をすることができます。

利点が大きい節税方法に思われますが注意すべき点もあります。

平成29年の税制改革で、平成29年以降に建てられた20階以上の新築タワーマンションを対象に、中間点を起点として一階分高い階層になるごとに約0.25%の増税が、逆に一階下がるごとに約0.25%の減税が課せられることになりましたので注意が必要です。

 

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■マンション投資での節税対策の注意
これまでマンション投資による相続税対策のメリットをお伝えしてきましたが、アパートやマンションを建てるだけで相続税の節税対策になると考えるのはいささか早計です。空き家をできるだけ減らしたり建物の定期メンテナンスも行ったりなど、マンション経営として成り立っている状況でなければ資産評価が下がらない場合もあります。また相続人が働き盛りの社会人である場合、相続後マンション経営まで手が回らず結局節税以上の資産を失ってしまうことも大いに考えられるため、被相続人・相続人同士よく話し合って決めていくことが重要です。

様々な節税方法がある中、適切でない対策で大切な財産を失わないためにも、信頼のできる不動産会社選びが重要なポイントです。もし相続税についてお困りの事がありましたらぜひグランシャスまでご連絡ください。

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