マンション経営のアレコレ

需要と供給バランス〜東京と地方の二極化〜

「地価はなぜ上下するのか?」


2018年09月27日      

 

■物の価格は“希少価値と需要”の多さ
土地の値段に限らず、あらゆるものの価格にも言えますが希少価値が出れば出るほど価格は上昇し、それを欲しがる人がいればいるほど価格は上昇していきます。
そういった意味では必ずしも需要と供給のバランスが整っていなくても良いのです。
需要に対して供給量が少なければ少ないほど、価格は高騰していきます。
例えば、現在注目を集めているビットコインは、供給量が2100万枚と決められています。
そして年間の供給量も少しずつ減って行くようです。
この希少性もあり、ビットコインは価格が高騰しています。これは金や銀などの資源などにも当てはまります。
金などの埋蔵量はあらかじめ決まっているので、採掘を続けていけば必ず枯渇します。
こういった希少性がものの価値、価格に大きな影響を与えるのです。

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■地価が上昇する理由
地価はなぜ上昇するのでしょう。日本だと、東京などは地価が高いです。
なぜ東京の地価が高いのか、それはまず人の多さが関係しています。
単純に人が多ければ土地を購入し、お店を建て商売などを行なえば、人が多い分、沢山お店に人が来てくれますし、商品なども沢山売れます。
沢山売れれば儲かるので、みんな東京の地価が高くても土地を購入するのです。
東京の土地というのも無限に存在するわけではなく、有限の存在なので、いわば需要と供給のバランスが東京の土地に関しては整っていないということです。
高くても買いたいという人が沢山いるから東京の土地は高いのです。
その東京の中でも、生活利便性が良かったり、交通利便性が良い場所の地価は高いです。こういう希少性と利便性が地価の価格と密接に関係しているのです。

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■二極化していく可能性が高い
先ほどもご説明していましたが、物の価値、価格は希少性と需要の高さが関係しています。
現在の日本は少子高齢化で、人口減少が続いており社会保障など様々な問題が叫ばれていますが、現在の日本政府の打ち出している政策では、抜本的に人口減少が解消されるとは思えません。
そんな状況にも関わらず、東京の人口は増え続けているのです。
この状態が長く続いてしまえば、東京など大都市ばかりに人口が集中し、地方からは人がいなくなってしまいます。
東京ばかりに人が集まるということは、ますます土地の価格が上がっていく可能性があります。
人が集まれば経済活動が活発になり、発展するので東京などは良いかもしれませんが、転入転出の観点からみても地方はどんどん衰退してしまいます。
その結果地価価格も二極化していくのではないかと予想されます。
これは日本全体が抱える深刻な問題です。

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■最後に
日本では二極化している状況で、不動産投資をするべきエリアは一目瞭然です。
事業をするにも需要があればこそです。長期的に賃貸事業を行うにはやはり人が集まるエリアで所有していくことで安全で健全な運用が可能となります。
もちろん売却を視野に入れるとしても、地価の高い東京で持つことにより高い資産価値が保てます。

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