マンション経営のアレコレ

違いは?

「住宅ローンと不動産投資用ローン」


2018年03月27日      

■住宅ローンと不動産投資用ローン
住宅ローンは自分と家族が居住するための住宅のための借り入れを言います。
不動産投資用ローン(以下、投資用ローン)は物件から得られる賃貸収入でローンを返済していく事業計画に基づき、融資する事になっています。

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■住宅ローンの特徴
・返済財源は居住している人の給料
・借入期間の限度は定年から+10年
・融資の審査基準は物件の資産性よりも、本人の返済能力重視
・個人属性が重要になる
・融資金額の上限は年収の5~8倍
金利は投資用ローンより低い

■不動産投資用ローンの特徴
・返済財源は家賃などの賃貸収入
・借入期間の限度は金融機関により異なるが最大35年
・融資の審査基準は事業計画や物件の資産価値に基づき判断される
・個人属性も重要
・融資金額の上限は年収の8倍~12倍(アパートローンの場合、20倍~30倍)
・金利は事業ということもあり、住宅ローンより高い

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■住宅ローンで購入した物件は賃貸不可能?
住宅ローンの目的はあくまで自分と家族が居住するための住宅に利用できるものです。
かといって住宅ローンで購入した物件を賃貸できないかというと、そういう訳ではありません。

なぜなら、居住目的で購入したが転勤などで、その物件に住み続ける事が難しくなる場合があるからです。
金利も安く審査も投資用ローンに比べれば厳しくないため、住宅ローンで購入すれば良いと考えがちだが、そうでもないのが現状です。

住宅ローンは自身が住む事が基本的な条件になるので、この方法で物件を続けて購入はできません。
近年では、住宅ローンで借入れし住むと偽ってすぐに賃貸に出すなどと、金融機関からの信用を失う行為をする方も多いようです。
収益拡大や戸数など増やしたいと考えるならば、最初から投資用ローンを利用する方がいいでしょう。

■プロパーローンとは?
プロパーローンとは保証会社の保証(抵当権)のない金融機関独自のローンの事を言います。
保証料が掛からず、融資の審査などは金融機関独自に行われます。
物件の担保力や個人属性や資産力を元に審査をされるため、信用ローンとも言われております。
金利は一般的な住宅ローンより高い場合が多く、リスクを金融機関自身が負うため、審査基準は厳しい場合が多いです。
ですが、保証会社の審査が入らないため、金融機関独自の審査をクリアすれば融資を受けることができます。
保証会社の保証がない場合でも、連帯保証人が必要になる場合もあります。

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■様々なローンの種類
住宅ローンや投資用ローンにプロパーローンと用途により、様々なローンがある事はお判りいただけたと思います。
それぞれ審査基準や借入期間、金利など違いがあります。

どのローンにも共通している事は個人属性が少なからず融資に影響を及ぼすという事です。

融資を受けやすくするために、個人属性を高める工夫をしておく事も、不動産投資を成功に導く一つの友好的な手段かもしれません。そもそも融資を受けられないと、不動産投資を始めるのは困難なのですから。

■最後に
不動産投資において金融機関からの融資は必須事項な方も多いかと思います。
弊社では多数提携金融機関をご紹介することが可能となっております。
実績ある弊社だからこそ、不動産投資を始めるにあたり物件のご提案からご融資の斡旋までサポートさせて頂いております!
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