マンション経営のアレコレ

なぜ?

「東京の土地の希少性」


2018年03月07日      

■容積率とは?
0307① 
容積率とは、建築物と建築物の延べ床面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合の事をいいます。
市街地などが過密になってしまわない様に容積率を定めて建物の大きさを制限しています。

<容積率を求める計算式>
容積率(%)=各階の床面積の合計÷敷地面積×100


■容積率の緩和制度

土地面積が小さいところなどは、できるだけ大きい家を建てるために容積率の緩和制度を利用している場合があります。

①地下室がある場合
地下室などがある場合、住宅として使用する部分の床面積の3分の一を限度として容積率算定から除外されます。

②駐車場が建築物内にある場合
駐車場が建築物内にある場合、床面積の5分の一を限度として容積率算定から除外されます。

③小屋裏収納やロフトがある場合
直下床面積の2分の一を限度として容積率算定から除外されます。
小屋裏収納のほかにロフトも含まれており、高さが1.4m以下と定められています。ロフトなどの天井が低いのは、この高さ制限があるためです。

④マンションなどの場合
マンションなどの共用廊下や階段、エントランスホールやエレベータホールは容積率に算入されません。

⑤前面道路幅員による容積率制限
前面道路幅員が12m未満の場合、用途地域ごとの都市計画で定められている容積率の制限以外に、前面道路幅員による容積率の制限があります。

0307③

■東京の土地の希少性
希少性というのは、欲望される量に対して、利用可能な量が少ない状態の事をいいます。
東京の土地をこの視点で見ると、希少性が高い=資産価値が高いという事ができます。
資産価値が高い土地にはいくつかの条件があります。
①生活利便性が高い
②希少価値がある
③再開発が活発である
④マンションなどの場合、投資目的で購入した所有者が少ない

東京の中でもこれらの条件を満たしている土地であれば、希少性が高いのは間違いないと思います。

0307②

■東京の土地と不動産経営
希少性が高い東京で土地を購入し、不動産を所有するのは多額の資金が必要になります。
現実的に用意できる資金内で魅力的な不動産を所有する事が最大のテーマになります。
あまり広い土地を購入できない場合、容積率の緩和条件をうまく利用し、広く魅力的な不動産にする工夫が必要になるでしょう。
そうする事で狭い土地でも魅了的な不動産を東京で所有する事も可能になるでしょう。

希少性が高い東京という土地だからこその価値を最大限生かせれば、不動産経営も成功に近づけるはずです。
地方も含めその土地の魅力を生かす事が大切ではないでしょうか。

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