マンション経営のアレコレ

知っておくべき知識

「不動産価格の決定方法収益還元法とは」


2017年12月14日      

 

■不動産価格は収益還元法で決まる

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不動産購入を考えている方の多くが一番気になる点は不動産価格です。
多くの方はどのように不動産価格が決定しているのか知らないでしょう。
不動産の中には実際より高い価格で販売されているものもありますので、購入を考えている不動産が適正価格なのか知る必要があります。

ここでは不動産価格が決まる収益還元法をわかりやすく解説していきます。
収益還元法を理解できれば、自身の目でしっかり物件を見極めることができますので
不動産購入の大きな指針になるでしょう。

 

■収益還元法とは
物件が将来生み出す収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法を「収益還元法」といいます。
物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなりますし、
収益力が低ければ物件の価格も低くなります。
この収益還元法には直接還元法DCF法という2つがあります。

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・直接還元法
 直接還元法とは1年間の不動産の収益(家賃収入など)を、
 その不動産から得られることが妥当な投資利回りで割り戻して価格を決定する手法です。

・DCF法
 将来得られる収益と売却時の予想価格を現在の価値に置き換え、
 その合計額を不動産の価格として算出する方法をDCF法といいます。
 
一般投資家の多くは直接還元法を押さえておけば十分だと思いますが、
より細かな不動産価格を把握したい方はDCF法で計算し不動産価格を算出しましょう。
DCF法の予想価格を現在の価格に置き換えるという部分はかなり難解です。
将来の収益ですので確実性は低く、割り引いて考える必要があります。

 

■最低限、直接還元法は押さえよう!!
収益還元法により不動産価格が決定していることはご理解いただけたのではないでしょうか。
不動産というのは購入に多額の資金が必要になりますし、黒字化するのにも長い年月がかかります。
予期せぬトラブルにより、大規模な修繕などコストもかかってくるでしょう。
将来的に黒字化し利益を上げるには、物件を適正な価格で購入しなければなりません。
購入時点のコストは限りなく安く、そして適正価格で購入しなければ黒字化は遠い道のりになってしまいます。
それには収益還元法が欠かせないのではないでしょうか。
最低限、直接還元法は押さえ、適切な価格で不動産を購入してください。

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■最後に
不動産を購入する際には、融資を活用する方がほとんどかと思います。
金融機関の物件評価、つまりフルローン使えるという点もまた、適正価格を見極めるポイントになります。ローン金額の別途、頭金が求められる際は注意しなければなりません。
収益還元法のほかにも、不動産価格を算定する方法として「取引事例比較法」「原価法」というものもあります。

いずれの方法でもいいですが、自身の目で物件を見極められることが不動産経営にとって非常に重要なことであることに間違いありません。

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