マンション経営のアレコレ

大規模修繕 長期修繕計画

「修繕計画と敷金、礼金の用途とは?」


2017年11月07日      

  ■不動産オーナーにとって忘れてはいけないリスクは何?
不動産投資は主に家賃収入を得るのが目的です。
その家賃収入を得るためには、空室期間を減らし長期的かつ安定的な経営を目指さなければなりません。

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空室や家賃滞納も想定しておかなければならないリスクですが、長期経営が基本の不動産経営において忘れてはいけないリスクは大規模な修繕です。新築物件であれば約10~13年経過した段階で何らかの修繕が必要になります。
細かな修繕は1年通して様々な場面で起こりえますが、大規模修繕はかかる費用も多く、時間もそれなりにかかります。
ですが、この修繕を怠ってしまえば、不動産の外観に悪い印象がつき空室が増えたり、建物自体を維持することもできなくなってしまいます。
そうなってしまったら、不動産経営は失敗です。
この大規模修繕に備え経営をしていかなければなりません。

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■ではどのように修繕に備えていけばいいのか?
修繕は規模や修繕個所にもよりますが、時間とお金がかかります。
それも複数個所の修繕が必要になれば、莫大な予算を用意しておかなければなりません。
そのため、入居者から毎月いただく家賃から一部を修繕積立金として積み立て、将来の大規模修繕に備える必要があります。
マンションであれば、管理組合が委託している建物管理会社によって修繕積立金の管理や長期修繕計画によって大規模修繕を行っていく形となります。

注意しなければいけない点は、一棟全ての住戸から修繕積立金を集めるわけですが、
部屋の間取りや総戸数によって、それぞれの住戸から徴収する積立金のバランスです。
総戸数が少なく、月々の積立金が少ない物件は将来的に修繕積立金総額が足りなくなってしまい、月々の修繕積立金の値上げを検討せざるをえない可能性があるため気をつけましょう。

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■敷金や礼金は誰のもの?本来の目的は?

・敷金
まず敷金ですが、賃貸する際に家賃の約1~2か月分を賃貸管理会社は入居者から預かります。
法律では「賃料その他の賃貸借契約上の様々な債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に対して交付する停止条件付きの返済債務を伴う金銭」となっています。
これは簡単にいうと、「賃貸物件のオーナーが家賃の滞納などのリスクや、物件を貸すことで壊されたり汚されたりするリスクに対して補てん・保全するために事前に預かっているお金」ということです。
法律上は入居者が通常通りその物件を使用していれば、敷金は返還しなければいけないということになります。
現実には返却されることは少ないですが、物件の原状回復などに敷金が利用されています。

・礼金
敷金と共に入居者が支払うことが多い礼金ですが、入居者からオーナーに対して「部屋を貸してくれてありがとう」という意味合いで支払われるお金です。これに関しては返却義務はありません。

・更新料
賃貸借契約期間は、一般的に2年間とされていることが多いですが、
契約満了が近づくと更新か退去のどちらかになります。更新する際は賃借人は家賃の1~2ヶ月分を支払い契約期間を更新することが可能です。
更新料も「部屋を更新させてくれてありがとう」という意味合いです。

敷金は、管理会社が預かり原状回復費用として使われます。
礼金や更新料に関しては管理会社へ報酬として一部支払いながら、万が一に備え積み立てた家賃と一緒に貯めて行った方がいいでしょう。

 

■最後に
修繕や管理がしっかりしている物件こそが、20年・30年経った今でも高い賃料が取れる、優秀な賃貸物件となっているわけです。
修繕に備えて、計画的な積立を検討しましょう!

弊社では、賃貸物件を全て管理会社でお任せいただいております。
高い入居率を誇る管理体制はもちろんですが、賃貸経営のイロハを弊社セミナーにて講演させていただいております。個別相談も行っておりますので、是非お問い合わせください!!

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