不動産投資ローンで融資を受けるためには、融資の申込をし、具体的な融資金額の可否についての審査を受けることになります。この審査のなかで、借入名義人の職業、勤続年数、年収など個人の属性調査も行われますが、同様に若しくはそれ以上に重要なのが投資対象不動産の担保評価による土地建物の価格です。

■ 投資ローンで融資を受けるには

　区分マンションを購入して不動産投資を始めようとする場合に、まずは購入資金をどうするかという問題があります。全額自己資金でという方もいらっしゃることと思いますが、低金利ということもあり投資効率の観点からも不動産投資ローンを利用される方が多いです。金利よりも不動産の実質利回りのほうが大きければ、借入をするほうが自己資金の効率が高まるためです。

　ですが、不動産投資ローンは申込をすれば誰でも融資が受けられる訳ではありません。金融機関による融資の可否の判断事項のうち融資対象不動産の担保評価による土地建物の価格は重要項目となります。このほか個人属性などの審査も踏まえた上で融資の可否が決定します。

■ 担保評価が重視される理由

　金融機関は、融資を受ける人がしっかり返済できるの大前提となります。

不動産投資ローンの返済が滞ってしまうと、金融機関は融資金額を回収しなければいけません。区分マンションを賃貸して得られる家賃から返済を行っていくのがマンション投資などの基本ですが、物件によっては空室が続いたりすることで家賃収入では返済出来ないと言う状況のときもあると思います。

　しかし、ローンがデフォルトするくらいであれば、給与など他の収入や貯蓄があればそこから返済に回すことでしょう。それでも遅延などが続くとなると、返済が不可能な状態にあると判断され、担保不動産を売却して融資金額の回収を図るのです。

このため担保評価による土地建物の金額が重要になるのです。

■ 担保評価による土地建物の価格

　担保評価による土地建物の価格を求めるための査定方法は、金融機関によって細かく異なります。基本的には積算価格といって土地と建物の価格をそれぞれ求めて合計する方法と収益価格といって収益を利回りで還元して価格を求める方法が併用されます。

　積算価格では、土地の価格は路線価が使われることが多く、建物については各金融機関で定められた単価を乗じ、経過年数による減価を加味して求められます。収益還元法についても収益、利回りの諸元が金融機関で定められています。このようにして求めた価格をどのように扱うかについても金融機関にルールがあり、基本的に担保評価は金融機関が自ら定めたルールで求めますので、金融機関によって評価額が変わってくるのです。

収益還元法は、お金を多く生み出す物件であれば担保力や資産価値が高いため、不動産の評価が高いと言えます。

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