顧客対談

上場メーカー系情報システム会社

「鈴木様」


2017年06月15日      
 
 
名前:鈴木 様
年齢: 50歳
業種:メーカー系情報システム会社(上場)
職種:企画調整課長
 
購入時期:2017年1月
 
弊社担当:営業部主任 金澤

 

鈴木様5

 

 

質問1:マンション経営に興味を持ったきっかけはなんですか?

  今回、私は買い増しで御社にお世話になりました。
  私は、6年前に都内区分所有を3室購入して不動産投資をスタートさせました。当時は区分投資が一般の会社員にも認知され出した頃で、今(2016年冬)よりも物件が割安でした。反対に金利は少し高く、また融資先も今ほど選択肢は多くありませんでした。
  今回の買い増しのきっかけは、私自身来年50歳になるのを機に、今後融資返済にかけられる期間や出口戦略を考えると、融資レバレッシを大きく利用する私の投資スタイルとしては金利有利な今が好機であり、将来的に(物件の構成入れ替えは出来ても)大きな買い増しチャンスは減っていくだろうと考えたからです。
 
この6年間、既存所有物件の運用で区分投資の有効性については一通り検証してきたつもりでしたから、パートナー選びと物件選びを間違わなければ、買い増し可能と判断しました。
具体的な手段としてはまず、既存物件の金融機関と融資金利を見直して、大幅にCFを改善させました。確保したCF余力をそのまま再利用して買い増し戦略に着手しました。

 


質問2:今回の購入前に一番不安だった事は何ですか?その不安は、どのようにして解消されましたか?

  リスクに対する不安はもちろんあります。ですので、それを小さくする手段を尽くします。
  不安は一般的に「①想像もできないリスク、あるいは②想像できても自分で解決できないリスク」に由来するのだと思います。
  ①の「想像もできないリスク」はゼロにすることは難しいですが、勉強や経験を積むことで最小限にしていくことは出来ます。これはとても大事なことで、不安要素を勉強も想定もすることなく投資に飛び込んでいくことはやめた方が良いと思います。私は投資を始めるにあたって何年も勉強して、あらかたのリスクと脱出方法を想定できるようになるまでいろいろなケーススタディをしましたし、最終的に「想像もしてなかったこと」が発生しても投資から即時撤退できるよう準備しています。
  ②の「想像できても自分で解決できないリスク」は、認識出来ている段階でリスクというより対策すべき課題といえ、認識できない①の問題とは根本的に違うと思います。たとえば、金利上昇や火事・地震、事故物件化等はこれに当たると思いますが、この場合は損を出さずに(あるいは最小限度の損で)解決できるかどうか?が最大の関心事になると思います。この場合でも①と同様、私はいつでも脱出プランを検討してから投資に臨みます。出口戦略以前の即時撤退戦略です。

  脱出プランについては、人それぞれ置かれている社会環境や年齢、資産背景等がさまざまなので、一様に「絶対コレ」という方法はありませんが、平たく申し上げれば、仮にいま全物件を売却して投資から全面的に手を引いても損が出ない(あるいは極小化できる)という見込みを確保することですね。そのためには、「売却できる物件」つまり物件の持つ力と自身の投資余力を見極める目が必要になります。

 
 
鈴木様1
 
 
 

質問3:今回の購入で一番決断した理由は何ですか?

先の話題でも出ましたが、「売却できる物件」かどうかで決断しました。
 場所や物件の状態だけでなく、街の状況、日当たり、住民属性、管理状態、管理組合の活動とその財務状況まで全部調べます。私は購入前に物件を必ず観察に行きます。出来れば朝と夜それぞれ見に行きます。駅から実際に歩いてみて、スーパーや役所、郵便局や病院、コンビニなどを生活目線でチェックして、かつ近隣住民の方に尋ねたりします。「今度そばに引っ越してくる者なのですが、○○はどこにありますか?」「あの○○のあたり少し暗いですが、いつもあんな感じなのですか?」などと言って(笑)。重要事項説明書を読んだり、街の人と世間話をするといろいろな情報が入ってきます。物件情報は鮮度が命ですから、これを1週間以内には全部調べあげて決断しますね。

  そうした意味では、御社のご提案物件は非常に良質なものでした。「物件力」。これが一番の決め手と言えるのではないでしょうか。

 

 

質問4:購入後の感想や意識の変化はありましたか?また、これからの展望をお聞かせください。

  投資にはそれぞれ、その人のライフステージやゴールの設定に応じたやり方があると思います。30代には30代の、60代には60代のやり方。また、最終的に年間のCFを1,000万円で設定するのか、100万円で設定するのかで投資の中身や手段はずいぶん変化します。
  私は来年50歳。定年まであと10年。一般的に定年後の会社員は社会生活の幅が小さくなってしまいがちなのですが、私は海外へボランティアやロングステイに出たいという夢があって、そのためにこの投資たちが有効な原資になれば、と思っています。
  あと10年かけて投資安定度とCFを確実に上げていって、これらが第二、第三の年金となって働いて、経済的な余裕をもって海外生活を謳歌できるよう、今から投資しているのです。
 
投資を始めるには早い方が良いと言われるのはこうした理由からで、時間を味方につけることは私のような投資スタイルの場合とても大切な要素だと思います。1年2年の違いでも投資戦略は確実に変化しますからね。

 


鈴木様3

 

質問5:ご自身にとってマンション投資とは何ですか?

 手段であって、目的ではないと思います。
 目的は自分の人生をいかに充実して生きるかですから、マンション投資はそれを経済面で支えるための手段の一つだと思います。その他、健康、家族や人間関係、得意な技術など、いろいろな面を向上させるための努力や時間も必要なわけで、野球選手のイチローもフィジカルな練習だけでなく、精神面やチームメイトとの関係など、いろいろなところを努力していると思いますよ。
 投資は、そうした人生を充実させるための様々な手段のうちのひとつの側面に過ぎないと思います。もちろん、自分のためにも家族のためにも経済的基礎を固めることは大変重要な要素になることは言うまでもありません。
  あと、投資と言うと通常「おカネ」と直結した話題になり、これはある意味当然なのですが、忘れてはいけないのは、投資するのは「時間」でもあり「脳」でもある、ということです。一部の天才を除いて、私のような凡庸な会社員が投資をする際には、絶えず勉強や準備をし、時間をかけ経験を重ねることが必要です。つまり、おカネを投じる前に十分に時間をかけて投資について学び、自身に合った戦略を練ることが極めて大切です。これができれば投資の成功率を格段に上げることが出来ると思います。脳はいくら使ってもタダですから回収率は無限です。勉強を惜しまないことです。

質問6:弊社の良いと感じた事、弊社担当者の良いと感じた事があれば是非教えてください。

通常、どんな商売や職業であれ顧客が対価を払って専門家にお任せする以上、対価に見合う、あるいはそれ以上のプロフェッショナルとしてのパフォーマンスを期待します。プロとしてのお仕事に顧客が「これならお金を支払う価値がある」と判断すれば、その会社や担当者は「良い」ということになり、それ自体がもはや投資です。
  さらに、踏み込んで今回の場合で申し上げると、私なりに御社のご担当者の良いところは三つあげられます。

 一つ目は、適切な知識があること。そしてその知識を実行できるノウハウと潤沢な業務的・人的なネットワークを持っていることです。
 二つ目は、提案物件に力があることです。世の中にはさまざまな物件情報が飛び交いますが、私のような投資スタイルの場合は、情報の上流で鮮度の高いうちに情報入手することが大切だと思っています。CFは出るか?融資はどこまで引き出せるか?出口は取りやすいか?賃借人はつけやすいか?実勢価格は今後どうなるか?組合の財務状況は?住民属性は?再開発や新駅など地域活性化する見込みと影響は?・・・「物件力」と言ってもさまざまな要素や定義が言えますが、これらが高い水準でバランスしている物件が、われわれ区分投資家が求めるものだと思います。
 三つ目は、「熱意」です(笑)。これは意外に大事で、不動産屋さんと投資家は良好なパートナーでなければいけません。良好な人間関係を築けない不動産屋さんやコンサルタントとはお互い良い仕事を共有することは難しいでしょう。その点、御社のご営業、それぞれのご担当のみなさんからは、クライアントの要望を「絶対に叶える」という熱意を感じましたね。会社として販売したいから、という以上に「要望を叶えたい」という強い意思でしたね。
 投資は自分自身の事柄です。自分で自分の投資のことをきちんと説明できるよう、投資家自身も賢くいなければならないのです。

 

鈴木様2

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