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違いを理解しよう

「「表面利回り」と「実質利回り」とは」


2017年04月25日      

 

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類ありますが、それらの違いをご存知でしょうか。

ここでは不動産投資における「表面利回り」と「実質利回り」の違いを紹介します。

 

 

表面利回りとは

「表面利回り」とは、1年間の家賃収入の総額を物件の値段で割り戻した数字のことを言います。投資物件を探すときの最初の指標になり、次の数式で計算されます。

 

【表面利回り】=【満室想定の年間の家賃収入】÷【物件価格】×100%

 

これを見てもらうとわかるように、家賃収入はあくまで「満室想定」です。つまり、不動産業者がつけただけの利回りで、実際にその家賃収入が得られるかどうかはわかりません。

 

 

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実質利回りとは

「実質利回り」は、管理費や固定資産税などの経費を計算に含めた、より実質的な数字です。

次の数式で計算されます。

 

【実質利回り】=【(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入した時の諸経費)】×100%

 

実質利回りは瞬間的な数値です。計算結果は1年ごとに変化する可能性が高く、そのため不動産業者は広告を出すときに実質利回りではなく、表面利回りを用います。

 

 

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表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りには経費などの数字が計算に入れられていないため、計算上数字が高くなります。

それに対して実質利回りはもろもろの経費が計算に含まれた数字です。

 

例 物件価格500万円 家賃5万円 管理費1万円 修繕積立金1万円

表面利回り:家賃5万円×12か月÷500万円×100=12パーセント

実質利回り:(家賃5万円-経費2万円)×12か月÷500万円=7.2パーセント

 

 

このように、表面利回りよりも、実質利回りのほうが少ないことがわかります。現実的な数字は実質利回りのほうですので、不動産投資を考えるときは実質利回りに注意することが必要です。

 

不動産投資をお考えの方は、弊社でセミナーを開催しておりますのでぜひ参加してください。

 

 

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