マンション経営のアレコレ

「【スペシャル対談】岸博幸氏が語る東京のマンション投資(前編)」

2016年12月15日

【スペシャル対談】岸博幸之氏が語る東京のマンション投資(前編)

テレビの経済コメンテーターとしても活躍されている慶応大学大学院の岸博幸氏と、弊社グランシャス株式会社取締役営業部部長徳永浩によるスペシャル対談が実現！
日本の将来を見据えた資産運用や、世界経済についてお話しして頂きました。

プロフィール
岸博幸(きし・ひろゆき)
慶應義塾大学大学院メディアデザイン研究科教授 86年3月一橋大学経済学部卒業
同4月通商産業省入省
(産業政策局、通商産業研究所等を経て)
90年 7月コロンビア大学ビジネススクール留学
(機械情報産業局、通商政策局等を経て)
95年11月朝鮮半島エネルギー開発機構(KEDO)出向
98年6月通商産業省資源エネルギー庁に復職
00年8月内閣官房ＩＴ担当室に出向
01年9月経済財政政策担当大臣補佐官
02年9月金融担当大臣補佐官を兼任
04年9月経済財政政策担当大臣・郵政民営化担当大臣秘書官
05年9月総務大臣秘書官
06年9月経済産業省退官
慶應義塾大学DMC統合研究機構助教授に就任
08年4月慶応大学大学院メディアデザイン研究科教授に就任

徳永：
本日はよろしくお願いします！お会いできるのを楽しみにしていました。

岸氏：
ありがとうございます！よろしくお願いします。

徳永：
早速ですが、私たちが扱っている不動産投資は、今後の資産運用において必要でしょうか？

岸氏：
将来を考えると、非常に安心な資産運用と言えます。
人口減少や空き家などの報道もありますが、あまり悲観的に見る必要は無いかなと思います。
もし、世の人が不動産投資を心配したり悲観をするのであれば、もっと他の事を心配した方がいいと思います。

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何を悲観すべきかというと、日本の国の借金というのは酷い水準で、どこかで財政再建をしなくてはなりません。
その時、国民にのし掛かってくる負担というのは、すごい大きいです。
こっちの方が東京の不動産の将来に比べて、確実にやばいわけです！(笑)

1000兆を超えた借金を返すということは、普通並大抵の事ではありません。
今の社会保障の水準を保つには、消費税を30％にする必要があると言われていますが、それは現実的ではありませんので、15％に上げると仮定すると社会保障の水準をバッサリと切らなくてはなりません。
今の若い世代が高齢者になる頃には、年金支給年齢が今の65歳で保たれるこ事は無いでしょうし、支給額の水準も下がります。
医療の自己負担率も、どんどん上がっていくでしょう。

今までの様に、国が何でも守ってくれるという事はあり得ません。
よっぽど、こっちの方がリアルに心配しないといけない事です。

徳永：
日本に住む以上、日本人である以上避けられない事は明確ですね。

不動産というのは資産運用のポートフォリオに組み込むのは当たり前

岸氏：
そこで対応する為に、資産運用は必然と重要になってくるのですが、日本は全体の半分強が現金で形成している特殊な国で、低金利の銀行に預けていては「心配だ心配だ」と騒いでる特殊な国です。
お世辞抜きでフラットに考えても不動産というのは資産運用のポートフォリオに組み込むのは当たり前です。
すでに、欧米では当然で普通当たり前になっています。

日本での不動産は一生に一回の大切なお買い物という意識があります。
なかなか資産運用として考えにくい気持ちもわかりますが、欧米のファンドのエリートは全てを資産運用として捉え、不動産市況が良い時には売って自分は賃貸に住み、不動産市況が下がれば良い家を探して再度購入してという事を平気で行います。
そもそも常識として彼らはワイン、車、時計と身近にあるものも資産運用の対象として考えて行動しています。

では、なぜ組み込んだ方が良いかというと、資産運用は金融だけではなく、将来年金の支給水準は絶対下がる事を考えると安定的に毎月インカムが入ってくる年金の代替手段を選ぶというのは資産運用において非常に重要なコツです。
つまり、株式投資もいいのですが直近の株式市場を見てもジェットコースターの様になることあるわけで、プロのヘッジファンドですら運用するのが難しい時代です。

株式や通貨と一緒に組み込む事でリスクヘッジにつながりますし、将来減るであろう年金代わりになる資産運用をピックアップする事は重要であり、年金代わり・安定的なインカムという点から不動産投資は非常に良いと思いますね。

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高いけど安定性があるという選択

徳永：
バブルを経験された世代の人は、不動産バブルの再来を恐れて不動産投資を敬遠される方もいますがいかがでしょうか？

岸氏：
残念ながらバブルの様な時代は、当分来ません。

東京は不動産価格がだいぶ上がったと言われていますが、本当の中心部のハイエンドの不動産以外はまだそこまで高くないなと思いますし、シンガポール、香港、ニューヨーク、ロンドンと比較すると割安です。

高いという人が比較するものは、過去の東京の不動産価格や日本全体の不動産価格になります。
東京は日本の首都なので、他の地方都市と比べ不動産価格が高いのは当たり前ですし、過去の水準から考えればデフレの20年間は低迷していましたから、10年前より高いという事はしょうがないです。
でも相対的に高いかどうか、国際的な比較も含めて考える時ですので、高いからやめるのであれば、高リスクな商品を選ぶのか。
はたまた、価格が安い地方都市を選ぶという方には、東京と地方都市の成長性や潜在性を比較して頂きたいと思います。

将来的に期待出来るリターンの数字や、地域全体の成長性などを総合的に判断する必要があると個人的には思います。

高い安いという判断だけではなく、、不動産は長い目で判断する必要があり、高いけど安定性があるという選択をするのも投資の適切な判断です。

徳永：
次期アメリカ大統領がドナルド・トランプ氏に決まりましたが、今後の日本経済や不動産への影響はいかがでしょうか？

dtl

岸氏：
これは難しい問題だと思います。

アメリカの報道や金融市場もヒラリー派だったわけで、トランプになった瞬間手のひらを返し、意外とまともな経済政策をやるかもね、公共事業や減税で景気が良くなるかもねとなり株価は上がり円安が進みました。
世の中というのは、意外といい加減だなと思います。

私は今回の金融市場の期待の反応の様に、アメリカ経済が良くなって引っ張られ日本の経済も良くなるという事はないかなと思います。
トランプが掲げている経済政策は、かなり無茶な政策が多いです。
公共事業もたくさんやって、企業の減税もして個人の減税もしようと出来るのであればいいのですが、アメリカの借金が膨らむ様になると、アメリカは借金が出来る債務の上限があって範囲内で実現するのは不可能だと思いますので実現性は低いです。

選挙中、不法移民を追い出したり、関税を上げる発言をしています。
これは白人の低所得層が喜ぶ為のパフォーマンスでもあるのですが言った以上はゼロ配当では済まされないので、多少ある程度の事はしないといけません。
TPPや貿易面から日本は多少なりの影響は受けると思います。

来年の就任当初は経済が良くなる事がある場面もあるかもしれませんが、そう長続きする事は無いです。
トランプもコロコロ政策を変えると思いますし、議会とも対立するとなると、金融市場も混乱し、乱高下すると思われます。
本気で減税などをしたら金利はすぐに跳ね上がるので、リスクは高まりますのでリスクに備えるという観点が大事です。

アメリカ発で金利が上がる事は充分あり得る

徳永：
まだまだ、来年以降も金融市場は混乱するという事ですね。

岸氏：
今年はイギリスのEU離脱、そしてトランプが勝ったポピュリズムが明確に強く反映されましたから、来年春のフランス大統領選やドイツの総選挙にも影響するはずですので、激しい上下動があると思いますね。

それに比べて日本の政治情勢は良いとは言えませんが、先進国の中では一番安定しています。
金融市場で見ても比較的安定していますが、金融市場は世界とダイレクトに繋がっているので影響を受けます。
不動産は直接的な影響を受ける事はないと思います。

今は金利が安いのでチャンスでもありますが、トランプが無茶苦茶なことをやってアメリカ発で金利が上がる事は充分あり得るので、来年以降いつ起きてもおかしくないです。
予見性の低い世界なので、不動産投資でローンを活用して始める方は金利がいい今こそチャンスと思う方がいいですね。

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ロケーションの良い築浅中古は、お買い得

岸氏：
最近の東京の不動産投資の状況はいかがですか？

徳永：
弊社は新築も中古も扱っていますが、新築マンション市場においては土地、建材費、人件費の高騰で価格は高くなっています。
また近年大手不動産デベロッパーも単身用マンション市場に参入したことから都心の土地の確保は難しく、都心からは外れた郊外や神奈川での新築分譲が目立っています。
価格面と資産性から考えると、高くて外れた場所より、弊社ではマンション投資の一番のポイントである『立地』を厳選して、今では新築が建たないエリアの優良築浅物件を仕入れてお客様に紹介しています。

岸氏：
そっちの方が賢い選択ですね。
一にも二にも三にもロケーションがですから、買う人の中には新築にこだわる方もいるかもしれませんが、賃貸の入居者からすると新築にこだわる必要性は無いです。
今後5年後、10年後を見据えて行くと家賃にも差が開いて行くと思います。
2020年を機に東京の人口は減少になると言われていて、その分外国人が入ってくると思われますが、やっぱり働く人は通勤しやすい場所を求めますのでロケーション選びは外せません。

また2018年にはオリンピックに向けた建設需要がピークと言われていますから、資材の高騰は続きます。
その後は人口減少に突入しますので、建築業界も人材の確保が難しくなり益々人件費が高騰します。
これらの要因を考えると、ロケーションの良い物件選びが大事です。

築30、40年が経過している様な旧耐震の物件で無ければ、ロケーションの良い築浅中古の方が私はお買い得かなと思います。

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