マンション経営のアレコレ

「【スペシャル対談】漫画家三田紀房が語るマンション投資とは?(後編)」


2016年08月18日      

【スペシャル対談】「ドラゴン桜」「インベスターZ」の漫画家、三田紀房が語るマンション投資とは?(後編)

現在『週刊モーニング』で、〝投資〟がテーマの連載漫画「インベスターZ」を皆様はご存知だろうか?

主人公の中学1年生、財前孝史が100年以上の歴史を持つ道塾学園投資部に入部し学園の資産を運用する。
主人公の財前孝史の運用額は100億円。主将の高校3年生、神代圭介の運用費は1,500億円。
投資に無知だった財前孝史が様々な投資を学びながら、運用をしていくストーリー展開は、既に投資をしている層からも、これから投資を始める若年層からも支持を受けている。
現在連載中のモーニングでは財前孝史と、道塾学園創設者の玄孫(やしゃご)で投資部を廃部に追い込もうとしている藤田慎司と投資3本勝負を繰り広げ、現在は1本目のFX対決に続いて、2本目の『不動産投資』で対決を繰り広げ、現在は保険編で対決!!
単行本は12巻まで絶賛発売中!(モーニングKC)最新13巻は6月23日に発売!

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今回は不動産投資を中心に、作者の三田紀房先生グランシャス株式会社、取締役営業部部長 徳永浩の対談が実現!!
これから不動産投資を始める方も、既に始められている方も必読です!!
前編、後編と2回に分けて配信いたします。

>前編はこちら

不動産は買い時 良いと思ったら購入

徳永:
今までと違い様々な方が不動産投資マーケットに参加しています。
特にオリンピック開催が決まり、キャピアルを狙う、数年前は値上がりを期待する人は少なかったのですが、値上がりを期待する人も増えてきましたがどう思いますか?

三田先生:
私は、人間のやることですから、バブルの時でもどんな時でも、どっちもいると思います。
急激に増えたり、減ったりもしないですね。あまり今も昔も変わらないですね。キャピタル狙う人は昔からいたし、じっくり物件を育てようとする人もいるし、どっちかが目立つだけで、片方が生き残るということは無いんじゃないんですかね。

キャピタルを狙う人の特徴は、不動産もやるし株式もやるし為替もやるようなハンティングみたいな人が多いんじゃないでしょうか。
ハンティング系の人は、どの時代にもいます。

徳永:
色んなハンターが特に狙っているのが、東京の物件ですね。
価格が上がってきているので、買い時ではないという方もいますが三田先生はどう思いますか?

三田先生:
私はずっと買い時と言っています。良いものは、買った方がいいんです。

物件の価値というのは漫画の中でも描いているのですが、名門大学の徒歩圏内に買ってしまえば、まずそこに需要はあるわけです。
しかも、名門大学であればあるほど客層は良いです。そのような物件の価値というのは将来的に見ても、落ちる事はあまり無いと思います。

良いものは買っちゃった方が、いいと思いますね。良いものは、中々出て来ないかも知れませんが。
出てきた時は縁ですから、良いと思った時は購入ですね。
それが、コンスタンスに正解を出せる方法じゃないかなと思います。

本郷とか湯島とかもう最高ですよね。
東京大学は学生が全体で1万人程なのですが、東京大学は大学院がめちゃめちゃ大きいんですよ。
さらに、付随している研究者や職員も実はものすごい数なんです。
外国人留学生も非常に多いんですが、外国人留学生の多くは国から支援を受けて留学しているので、あの辺は大きな経済圏ですね。
東京大学の大学院の規模は、突出しています。まぁ、名門大学の近くは固いですよ。

インベスターZでも主人公の財前孝史が名門学園の付近で物件を探すシーンなんかも出てくるので楽しみにしていて下さい。

 

投資家として2

 

徳永:
そうですね。先日、中国のお客様も東京大学付近の物件をリクエストされました。
東京大学はアジアではトップクラスの大学なので、海外にも一流大学ブランドとして根付いているようでした。
名門大学の徒歩圏であれば、学生というより親が家賃を負担するケースも多いですし名門大学に通わせる親は富裕層の人が目立ちます。

物件の価値は、やはり『立地』で決まると思います。キャンパスへのアクセスの良さ、オフィスへのアクセスの良さという賃貸需要が多い単身者の利便性の重要度が大きく不動産投資では左右されます。
いかに多くのターミナル駅へいけるか、これがポイントだと私はお客様に提案しています。

大学キャンパスエリアの話でしたが、次にオフィスエリアでいうと、どこを注目していますか?

三田先生:
田町周辺ですね。田町はこれからですよね。
品川は、これから10年、15年と世界でも有数のオフィスセンターになると思います。
都心直結線構想が実現すれば、羽田から国際便で降りて15分ほどでオフィスに行けるなんて、すごい事ですよ。
おそらく国もそれを狙ってるんでしょうけど、ますます品川周辺の開発は進みますよ。

さらに品川は容積率の緩和もして、品川駅周辺は巨大ビルが建てられる様になります。
私は、ニューヨークの金融街に負けないぐらいのポテンシャルがあると信じています。
国交相や国が相当力を入れてやると思うので、想像を超えると思っています。

徳永:
私も実は注目しているエリアの一つが、品川周辺エリアです!
国策とも言える、リニア新幹線が2020年に運行すれば更に人とお金が品川に流れると思います。
品川に拠点を置く企業が増えれば増える程、雇用が生まれ周辺に賃貸需要を生み出すので、需要と供給のバランスが今と全く異なってくると思います。

インバウンドによる羽田や成田での雇用増や、大田区のホテル稼働率がほぼ満室状態に近く雇用を増やしている観点から見ると、品川から羽田への京急沿線は非常に注目です!

昨年、販売した大田区の新築マンションは、JALが一棟まるまる社宅として借り上げたケースもあります。

三田先生:
おそらく、これから東京駅から品川駅周辺までのエリアは益々価値が高まりますね。

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ちょっと外すと良い鉱脈が見つかる


徳永:

先日完売してしまったのですが、まさに浜松町と田町の間の物件がこちらです。

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三田先生:
これは良い物件ですね。浜松町も田町も再開発が入ってますし、浜松町は大学もありますから良いですね。

徳永:
ありがとうございます!酷評されたら困るので、出すのをためらっていたのですが(笑)

三田先生:
私は山手線のターミナル駅から少し外すのが良いと思います。田町って意外と穴場じゃないですか、人に話しても「田町?そんな駅は山手線にあったっけ?」ってなる場合もあるんですよ。
人間ってパッと思いつくのは新宿・渋谷とかターミナルなんですけど、割と少し外すのが良いと思うんです。
例えば日暮里とかだと微妙でも、鶯谷って良いんですよ!まだまだ、あっちの台東区方面でも眠ってる良いものがあると思うんですよね。品川は品川で良いんですけど、大きな鉱脈をみんなんで掘るよりも、ちょっと外す方が意外とまだまだ良い鉱脈を見つけ出せると思いますね。

割と600400

徳永:
確かに私は池袋勤務ですけど、社内に池袋に住んでる人はいませんね。
新宿、渋谷、品川勤務の方々も同様だと思います。少し外す方が、賃貸需要は高いです。

三田先生:
やはり少し外すことは、コツの様な気がしますね。

徳永:
その外した立地が、複数の駅が徒歩圏であったり他路線を利用出来れば最高の立地になりますね。
穴場の駅でも意外とそういう駅は、23区でも多いですね。

少しお見せするタイミングを外してしまったのですが、、、、こちらは先週お申し込みを頂いた早稲田の物件です。

背景 kai

先ほど盛り上がった名門大学から5分の物件です。MARCH出身の人は、馴染みがあるからか卒業後も大学周辺に住む方が多いのも特徴ですね。

三田先生:
私の友人がこの周辺に住んでいたので、よく知っています。
卒業後も大学周辺に住む傾向はあると思いますね。
結婚後も、子供を同じ大学に通わせる親も多いですし。

徳永:
この辺はやはり土地が空かないので、新築を建てたくても建てられない状況です。
私も新築投資用マンションデベロッパーの営業経験もあるのですが、新築マンションデベロッパーの時は、お客様のニーズに中々応えらません。
会社が造ったものを販売するので、私たち営業が不安を覚えるようなものも、会社からの命令で売りに行かないといけません。
しかし、今弊社では金融機関から評価が出るものは前提で、23区に特化して物件を厳選し、新築・中古問わず販売しているので、お客様のニーズに応えられるようになっています。
現代では、下手な営業マンよりお客様の方が、知識は豊富です。
そんなお客様のニーズにしっかり応え、将来性のある物件提供を出来ているのは弊社の強みでもあります。

親会社のジェーガイア20年以上の実績を持った不動産会社なので、仕入れを担当している社員もベテランの精鋭ばかりです。
良いものを常に供給できるように今後も企業努力をしていきます!

バブルという戦場を乗り切った会社を選ぶ


徳永:
三田先生は不動産会社の見極め方として、何が大事だとお考えですか?

三田先生:
やはり誠実な会社ですね。
正直な商売をまっとうにされていて、バブルを乗り切っている会社は強いです。
バブルを乗り切っている会社は体質が物凄くいいんですよ。
鍛えられ方は、おそらく世界一じゃないですかね。
あの戦場をくぐり抜けている人たちはすごいんですよ。
この事務所を立てた会社も、昔バブルの時は黙ってもお客さんが来ていて、あぐらをかきバブル崩壊後にダメになってしまったんですけど、誠実な人たちが再度集まって職人を集めて会社を興したんですね。
その教訓が生かされているからか非常に腕もいいですし、今では立派な会社へ成長しているんですよ。

バブルを乗り越えた人たちは、なんというか身を清められた気持ちでやっているので(笑)私がもし今後、不動産会社とお付合いを何かでするのであれば創業何年かを見ますね。相当苦しい経験をした人たちだからこそ、信用できるんじゃないかなと思います。

御社も親会社の宅建登録番号が(6)なんですね。

徳永:
ありがとうございます!
投資用不動産の場合、やはり営業は景気や経済に左右されます。
お客様の投資マインドが変動するので波が必ずあります。
そこで、ダメになる会社と生き残る会社の差は「賃貸管理です。
販売だけで、アフターフォローをしない会社に将来は見えません。
賃貸管理にも販売と同じぐらいの重きをおくことで、弊社も含め長く会社経営を続けている不動産会社が多いです。

良いところに良いもの


徳永:
三田先生から、不動産投資に踏み出せない人へのアドバイスなどはありますか?

三田先生:
んー踏み出せない人は、やめたほうが良いですね(笑)
踏み出せない人は、いつまでたっても踏み出せませんから、無理にやることはないんですよ。
興味を持って、内容を知って好きだなと思ったり直感が働いた時は、多分やっているんですよ。
逆にセミナーを何十回も参加して、物件も何戸も見て迷ってリスクを洗いざらいしている人は向いてないと思いますね。
仮にやったとしても、うまくいかない気がします。
こういう人たちの参入で、マーケットや業界も盛り上がっているのは確かにあるんでしょうけど、躊躇する人は最後まで躊躇しますね。

徳永:
私の営業経験からも同感します。
やはり、自分で物件を血眼にして手当たり次第に探している人で上手く運用している人は一握りですね。
私たちは【買いたい人】と呼びます。

一方、ご自身の属性の良さを理解している方は、不動産会社の良い情報を待っています。
これを私たちは【買える人】と呼んでいます。
この【買える人】こそ、まさに良いものを買う人たちです。不動産会社の一早い情報を逃さず、素直に物件と向き合えるので上手く運用しています。

三田先生:
やっぱり良いところに良いものは落ち着くんでしょうね。やはり不動産はこれからも上がると思いますから、良いものは買いなんですよね。

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「教育」が出来る都市
破壊と創造の国民性


徳永:
最後に今後の東京の未来を担う、オリンピック後の東京不動産市場は如何でしょうか?

三田先生:
楽観的に見て良いと思います。
これはある人から聞いた話なんですけど、全世界で投資が出来る都市って全部で5都市ぐらいらしんですよ。
ロンドン、ニューヨーク、パリ、東京などは価値が下がらないんです。
大都市圏という事と、もう一つは教育レベルが高い所に富裕層は集まるわけで、小さい頃から大学までしっかりとしたケアが出来る環境があるのは前述した5都市だけなんですよ。

一番、富裕層は何を見るかというと「教育」なんですよ。
やっぱり東京が今後も教育環境を維持し続ける都市である限り、価値は下がりにくいと思いますね。

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徳永:
それは勉強になります!
東京はロンドンオリンピックに似てると思います。
最近の五輪開催都市と比較するのであれば【先進国の開催】か【発展途上国の開催】かです。
ロンドンは金融、IT、インバウンドに力を入れているコンパクトシティとして、非常に東京と似ています。
2012年のロンドンオリンピック開催後、ロンドンの地価は上がり住宅価格は上がっています。
またロンドンはシティという金融街を抱えているので世界の投資マネーも流入しやすいです。
2020年の東京開催はロンドンの不動産市場に近いと考えられると私は考えています。

三田先生:
東京はオリンピックが終わった後も、まだまだ開発が止まらないですよね。

あと、日本人は国民性から壊すことが好きなんですよね。
壊しては、造り変えるという繰り返しを東京は行っています。
世界の都市と比較しても、渋谷みたいに駅前を破壊して新たなものを作るというのは東京だけですよ。
あんな、ど真ん中を全部買えちゃうという発想は、欧米などには無いですよ。
あれがまた20年30年とすると破壊して創造して、すごい未来都市になるんじゃないかと期待していますね。

何かが始まって終わるとシュンと下がってしまうイメージが強いかもしれないけど、私は逆じゃないかなと思います。

改-1

徳永:
明るい不動産投資の未来のお話を、ぜひお客様にも伝えていきたいです!!
今日は非常に、私も勉強になりました!貴重な機会を、ありがとうございました!!

三田先生:
こちらこそ、ありがとうございました。

プロフィール
三田紀房(みた・のりふさ)
1958年生まれ、岩手県北上市出身。明治大学政治経済学部卒業。
代表作に『ドラゴン桜』『エンゼルバンク』『クロカン』『砂の栄冠』など。
『ドラゴン桜』で2005年第29回講談社漫画賞、平成17年度文化庁メディア芸術祭マンガ部門優秀賞を受賞。
現在、「モーニング」「Dモーニング」にて〝投資〟をテーマにした『インベスターZ』を、「ヤングマガジン」にて『アルキメデスの大戦』を連載中。

三田紀房先生公式サイト
http://mitanorifusa.com/

   

今なら、「インベスターZ」が当たるチャンス!

最後まで、東京マンション投資の記事をお読みいただきありがとうございました!
最後にプレゼントのお知らせです。今回の特別な対談より、「インベスターZ」全13
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(1)セミナー参加後「個別相談」を希望された方、または、HPの問い合わせフォームより無料個別相談をご希望された方の中から1名
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