マンション経営のアレコレ

専門家インタビューvol.1

「不動産投資専門税理士 稲垣 浩之氏」


2016年04月12日      

グランシャスで毎月セミナーに登壇し、5カ月連続満員御礼大人気セミナー講師稲垣税理士

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今回は不動産投資にまつわる話をインタビューしてきました!
稲垣税理士は不動産投資専門税理士として、これまで2,000人の投資家と接し、
書籍「金持ち大家さんの共通点」を出されていて不動産投資家からも大好評です!

 

 

―稲垣先生がお客様と接していて思う、投資家さんが抱く不動産投資の目的とは何でしょうか?

ここ数年では、「安定」を求めて不動産投資を始める人が多くなりました。
大手の会社に勤めていても、業績の悪化などからリストラにあう可能性がゼロでは無いので、不安を感じて給料とは別の収入源を確保しておくといった考え方の方が増えましたね。

―不動産投資の目的が変わってきているということですよね。

不動産投資というと、以前まではキャピタルゲイン目的の方がほとんどでした。
一発当てる!ひと儲けしてやろう!!ってイメージですかね。(笑)

それがここ10年程でインカムゲイン、要は家賃収入を受け取ることを目的とした安定的な不動産投資が主流になってきましたね。
考えられる理由は主に3つ、低金利時代になったこと、銀行がサラリーマンにお金を貸すようになったこと、インターネットの普及により不動産業者以外の一般サラリーマンでも手軽に物件の情報が得られるようになったこと。

お客様と接していても、儲けたい!という欲はあまり感じません、不動産投資=将来の不安に対する対策ですね。

 

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―法人化セミナーで先生に講演をしていただいていますが、実際に法人化した方が良い判断基準を教えてください。

不動産投資を始めたばかりの人にとっては、皆目見当がつかないことだと思うのですが…間違いなく不動産投資は最終的に税金との闘いになるのです。(笑)
そこで法人化するか否かは、給与収入及び不動産がどれくらいあるかで判断します。
要は、個人で物件を増やしていった場合、法人で物件を増やしていった場合、どちらが税金の負担が少ないかがキーポイントになるんです。

シミュレーションしてみて、法人化して長期的に税金対策になるならするべきです。

個々で違ってきますので、是非セミナーへお越しください!といったところでしょうか(笑)

 

 

―株式会社、合同会社 どちらを薦めますか?

不動産投資以外の商売を始める場合で、得意先や他の業者とのやりとりがあるなら、聞こえがいい株式会社が良いです。合同会社より信用度が得られるかと思います。

合同会社は立法的にもいわゆる「プライベートカンパニー」という意味合いを多分に含んでいます。
不動産投資専門の法人なら合同会社で十分です。
何よりも株式会社より設立費用が安いです。

株やFXなどの取り引きも、法人の名義で取り引きすることができます。
現物出資によって、物件を個人名義から法人名義に変更する場合も、合同会社の方が使い勝手が良いです。

この現物出資についてですが、株式会社の場合は不動産鑑定士や弁護士に依頼しなければならないため手数料が最低でも20万円以上かかりますが、合同会社はそういった手間が無く、あまり手数料もかかりません。

 

※現物出資・・・現金以外のモノで出資する方法。債券や有価証券、不動産などでお金の代わりに出資と同等の効果を得られる。

 

 

―株式・FX・投資信託・外貨預金・不動産など、数ある投資商品のなかで先生が薦める投資は何ですか?

個人的には、それぞれメリットやリスクがありますのでどれも一緒です。
FXや株はハイリスクと言われていますが、それはレバレッジを利かすから。FXに関しては元手の25倍まで投資できますから、ハイリスク・ハイリターンとなります。

あと、特徴的なのは、株式・FX投資と比較して不動産投資に関しては勉強しなければいけない量が圧倒的に少ないです。

どんなに知識をつけたプロであっても株やFXは先が読めないですよね。
不動産投資はある程度のリスクは先回りして読めます。
空室・金利・税金・物件(修繕) と考えられるリスクはこのくらいではないでしょうか。

さらに、銀行が融資する点もその物件で収益性があると判断されているので安心できます。

ハイリターンを求めるならFXや株、本業がある方には手堅い不動産投資を薦めます。

 

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―先生の書籍でもあります「金持ち大家さんの共通点」とは、何でしょう?ヒントを教えてください!

これが意外と、「臆病な人」なんです。

収支に敏感で、目先の数字だけで判断しないということ。
あと共通する点は人の話をしっかり聴き、勉強する人

 

 

―逆に不動産投資に向かない人っていますか?

コツコツやることが苦手なタイプの人。
不動産投資というのは10円玉を1枚ずつ積み上げていくと例えられるくらいコツコツやっていく投資なんです。
一発逆転を狙っているような人には向かないかと思いますね。

 

 

―言われてみれば、私のお客様でも「儲けたい!」という考えの方はいらっしゃらないです。
稲垣先生は非常に多くのお客様を抱えているかと思いますが、これから税理士の先生に相談したいとお考えの方へ向けて、オーナー視点で相談に乗ってくれる税理士さんを見つける方法ってありますか?

どれくらいの投資家と接しているかが重要です。
投資家だけでなく、金融機関や不動産業者など付き合いが多ければ多いほどタイムリーな情報を仕入れています。
あとは、「投資してますか?」と質問してみるのも良いかも。

最終的には相性が合うかどうかですね、ずばりこれです(笑)

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―そうですよね。どんなに知識のある先生でも相性が合わないことって有り得ますよね。
何人かにコンタクト取ってみるのが良さそうです。
では、「不動産投資になかなか踏み切れない」と悩む方たちへのアドバイスをお願いします!

踏み切れないというのは、見えないリスクを気にして始められないのでしょう。

具体的なリスクを想定しておけば、回避方法を用意できます。
そこまでのイメージが出来れば踏み切りやすくなりますよ。

 

 

―最後に、不動産投資を検討されている方へ物件選定のアドバイスをお願いします!

日本の地方は人口が減少していますから、地方アパートは空室のリスクが大きいです。
満室で運営できれば利益も大きいですが、空室が発生すれば利益が下がる。

人口の減少による空室リスクを想定した場合、これから購入する物件は都内が良いですね。
東京は人口が増え続けていますから。

ただ、新築物件は価格が高く購入に躊躇する方も多いので、都内の中古物件から始めてみるのが良いかと思います。

 

 

―物件は、東京23区しか扱わないグランシャスにお任せ頂ければ嬉しいですね!
稲垣先生、本日はありがとうございました!!

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不動産投資専門税理の新初心者向けセミナー!!
「金持ち大家さんの共通点(初級)」4月29日(祝)10:00~

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毎回満員御礼!!法人化セミナー4月29日(祝)13:00~

HP0429PM法人化

 

―これまでのセミナーの様子-

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是非セミナーのご参加お待ちしております!!

 


稲垣浩之講師画像     税理士 稲垣浩之
不動産投資専門税理士、アーリーリタイヤコンサルタント

99年 税理士登録
02年稲垣浩之税理士事務所 開業

不動産投資を中心に物件購入から借り入れ、税金、法人化、起業等の
アーリーリタイヤメントについて、これまで延べ2,000人以上のサラリーマン、不動産投資家の相談を受けてきた実績を持つ。
著書不動産投資専門税理士が明かす 金持ち大家さんの共通点

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