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「マンション経営のアレコレを更新しました!」


2018年10月04日    アレコレ  

 

地方在住でも都内でマンション経営できるの?

「遠隔地で都内マンションオーナーになるには」


2018年10月04日    
 
 

■地方不動産投資の現状
現状日本全体の人口は2011年より減少を続けています。
総務省の発表によると、2048年には日本の人口は一億人を下回ってしまい、約9913万人になってしまうと予想されています。
そして人々の都心回帰の流れは強く東京などの大都会に人口が集中し地方などの過疎地域が拡大すると言われています。
現に2011年から日本の人口が減少しているのにも関わらず、東京の人口は増加しています。
今後もこの流れが続いていくという事です。
こういった状態の中で地方の不動産投資を行うという事は、ハイリスクになります。
確かに地方の不動産を見ると、東京などでは考えられないような、利回り15%や20%という物件が存在します。
利回りが高いという事は、キャッシュフローが出やすかったり、そのキャッシュフローが事業の規模拡大やリスクヘッジに効いてくるといわれています。
確かに、金利や諸経費など細かい計算を抜きにして、単純に計算を行うと、利回り15%の物件の場合、7年弱で投資分を回収できる計算になります。
キャッシュフローが出やすい事から、繰上げ返済も合わせれば、かなりのスピードで完済に至る事も可能になります。
ですが、これは空室などが無く、全てが上手くいった際の計算であり、地方は空室のリスクが高いため、こうした想定利回り通り利益が上がるとは限りません。

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■東京などの都心部への不動産投資

地方と比べると東京など、大都市の不動産投資の利回りは低いのが現状です。
平均すると4%ほどではないでしょうか。なぜここまで利回りが低いかといいますと、東京などの大都市は、人が多く需要が高いからです。
これは不動産投資において一番のメリットでもあり、利回りは低くとも長期的に入居者が安定的に確保できるので、運営計画が立てやすく、利回り通りの利益が出やすいといえます。したがって、中古物件が売りに出された際も、資産性が高いため物件の価格が下がりにくく、どうしても利回りは低くなってしまうのです。
このことからも、地方の場合は空室リスクが高くギャンブル性が高いため、入居率や収益性を考えてると物件の価格は下がる可能性があります。不動産投資の安定性と、長期的に確実に資産を積み上げる事を考えるのであれば、東京都内などでマンションオーナーになるほうが確実です。

 

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■遠隔地で経営は可能なのか
地方在住の方でも、都心部の不動産を所有することは可能です。反対に都内在住者でも地方の物件を所有することができます。
現在では建物管理、賃貸管理全てにおいて外注することが可能です。
入居者の募集や管理、建物管理状況なども全て専門の会社に任せることが可能なため、遠隔地にいても安心して賃貸経営をすることが可能です。

■遠隔地で経営を行うメリットデメリット
遠隔地で経営を行う場合のメリットは、全国の物件が対象になるため、格段に物件の選択肢が広がるという事です。
ですが、本人が出向いて行わなければいけない事もありますので手間がいくつか増えてしまいますが、物件の選択肢が広がることは大きなメリットでしょう。
デメリットとしては、気軽に物件の状況を見に行くことができないため外注する管理会社を信用して任せなければなりません。管理会社を選ぶ際には慎重に選定したほうがいいかもしれません。

■遠隔地物件だからこそ気を付けなければいけないポイント
遠隔地という事で頻繁に出向くことは出来ません。
そこで一番気を付けて欲しいポイントは、外注する業者の選定を慎重に行うという事です。
ほとんどの業務を外注しなければいけない以上、運営の成功は外注業者の選定にかかっているといっても過言ではありません。
この選定を間違ってしまうと、入居者のクレームや悪評に繋がってしまい、次第に入居者が離れていってしまう事も考えられます。
したがって外注する業者の選定はしっかりと情報を集め、何よりも慎重に行う必要があります。
選定した業者の様子なども、たまにチェックに出向くなど必要になります。
遠隔地であるからこそ、この業者選びがとても重要になります。

 

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■最後に
マンションオーナーになるには場所に縛りはありません。
不動産投資において最も重要なのは立地になります。地方在住でも都心部でマンション経営は可能です。長く安定して住んでもらうためには物件選びが重要です。
弊社では物件のご紹介から、賃貸管理まで全てワンストップサービスをご提供しております。

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