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2018年04月04日    コラム  

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「株を通して不動産を所有」


2018年04月04日    

 

2012年末からのアベノミクス:金利安・金融緩和、円安・海外からの資金流入の流れに乗って、不動産向け融資は、2014年以降は、1990年前の平成バブル期を抜いたとのことです。

そろそろ、警戒感が出て、金融引き締め、最悪の場合、1990年のように、不動産融資禁止令が出て、バブル崩壊・世界恐慌を繰り返すかも知れません。

0404①  

もしそうなってしまえば、又、2000年頃の不動産氷河期の時代のように、不動産等誰も見向きもせず、不動産経営の本もなければ、セミナーも一切無くなる時代がくるかも知れません。

そうなると、不動産は、大暴落して、売るに売れず、投売状態になるかも知れません。
任意売却(任売)物件、競売物件も出て、バーゲンセールになるかも知れません。
逆に言えば、ライバルもいなくなり、買い手市場となり、バーゲンセールです。

しかし、資金調達も難しくなります。
現金を持っている人や、資金調達できる人等は、二束三文のバーゲン価格で買いあさり、益々、肥えていきます。
貧富の差は、益々、拡大していきます。

割高な今の時期は、相続・売り急ぎ等余程の特殊事情で割安な物件が出ればいざしらず、そうでもなければ、無理して、焦って、高値掴みする必要はないのかも知れません。
物件が割安になった時に備えて、資金を確保しておくのもいいのかも知れません。

しかし、どんな時代でも、資金繰り、期末、相続等で、優良物件を割安価格で購入できる可能性もあります。
何より、昨今の日本は、低金利で資金調達・高利回りで運用でき、イールドギャップ、レバレッジ(梃子の原理)を活用できるいい時代です。

0404②
ところで、資産運用の中にあって、不動産経営は最強とは思いますが、不動産の場合は、資金が固定化するというデメリットがありますので、修理、退去時の敷金返却・リフォーム・家賃無し・家賃下落・広告費等の不意の出費に備えて、ある程度の流動資産(現預金・外国為替・貴金属・株等)は保有していた方がいいと思います。

そのこともあって、今日は、「株を通して不動産を所有」という発想も御紹介したいと思います。

株は、不動産のように、家賃といった毎月の安定収入はありませんし、保険機能・節税機能もありません。又、借入金も活用できません。

しかし、流動性という、不動産にはない長所があります。
いざというときには、通常、4営業日で現金化できるのです。

不動産程高額の資金がなくても、わずかな資金から始めることもできます。

今は、「NISA」制度があり、年間100万円迄の購入分については、配当も非課税です。現預金のままにしておくくらいなら、「株を通して不動産を所有」という発想も面白いと思います。

不景気な日本では、株も割安なまま放置されているものも多くあります。
PBR(純資産倍率)が1を割っているものは、株価が1株当たり純資産(資産―負債)より低く、割安と言えます。この場合、不動産・株価等時価が簿価(取得価額等)より高い場合、含み益がありますので、この含み益も考慮した実質1株当たり純資産(資産―負債)で考慮する方法もあります。

特に、優良な不動産資産を持っている会社はいいです。
但し、赤字の場合には、徐々に、純資産(資産―負債)が減っていきますので、ある程度の黒字はあった方がいいです。

あとは、将来性のあるビジネスを持っていることです
例えば、IT、ニューセラミックス、バイオ等です。

それと、配当も良く、株主優待があるのもうれしいですね。

0404③
例えば、私の場合、以前は、NEC、NTT、関西電力、九州電力、後楽園、シダックス、ソニー、住友倉庫、住友林業、双日、中国電力、中部電力、東京瓦斯、東京電力、東芝、東北電力、トヨタ、(旧)日本セメント、日本マクドナルド、ノリタケカンパニーリミテド、富士通、平和不動産、北海道電力、北陸電力、松屋、三菱地所、三菱自動車等を購入していました。

もうひとつ、変わったところで、不動産を取得する毎に会社を設立し、不動産を保有させるやり方もあります。

その場合、場合によっては、普段の所得税・住民税を割安な法人税にすること等で節税したり、贈与・相続の際、割高な不動産譲渡税・相続税を節税するスキームも活用することも可能です。

【まとめ】
不動産は、現物を所有するのもさることながら、「株を通して不動産を所有」という発想も面白いと思います。
優良不動産を所有している会社の株を保有したり、取得不動産毎に会社を設立し不動産を保有させるやり方もあります

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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