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2018年03月20日    コラム  

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「不動産経営の長所(メリット・リターン)」


2018年03月20日      

 

今迄の不動産経営の講演においては、既に不動産経営をやっておられる方が過半数でしたが、以前、内藤忍先生とのコラボセミナーでは、珍しく、ほとんどの方が不動産経営はこれからという方々でした。

不動産経営を始められる方が増えてきている兆候でしょうか?

そこで、改めて、不動産経営の長所(メリット・リターン)と
短所(デメリット・リスク)をおさらいしてみたいと思います。

0320①
【不動産経営の長所(メリット・リターン)】

・自分でコントロールが可能。
株等は自分が大株主でもない限りその会社の業績を良くすること等できませんが、不動産の場合には、修理・リフォーム・リノベーションをしたり、入居付けに工夫をしたり、資金調達を工夫したりして、資金繰り・収益・財務内容を改善することもできます。

・インサイダー的発想はなく、相対取引。
外国為替・貴金属・株等は相場があり、割安価格で買ったり、割高価格で売ったりはできず、株ではインサイダー規制があり特殊情報を活用した売買はできません。その点、不動産は、特殊情報を入手して、割安価格で買ったり(相続で売り急ぎ等)、割高価格で売ったり(実需層への売り等)が可能です。

0320②

・ 競争が激しくない。
外国為替・貴金属・株等に比べて、不動産は未だ競争がさほど激しくはありません。

・ 家賃インカムゲイン
外国為替・貴金属・株等は、ほとんど値上がり益(キャピタルゲイン)期待で不安定ですが、不動産は、家賃収入という安定収入(インカムゲイン)があります。

・インフレに強い
借金を抱えて実質破綻している日本で紙幣・国債増刷によるインフレを想定した場合、相対的に、貨幣価値が下がり、数に限りのある実物資産の価値が上がるので、借入金を活用して、不動産経営を行うのがベストとなります。

・キャピタルゲイン
前述のインフレを想定した場合等、あわよくば、インカムゲイン(家賃)だけでなく、キャピタルゲイン(値上がり益)をも得られる可能性もあります。

・借入が可能(インフレ、レバレッジ、節税、保険)
外国為替・貴金属・株等は借入金を活用できませんが、不動産は借入金を活用できます。
借入金を活用することにより、金融機関により準第三者的な目で属人・属物チェックしてもらえること、現金が貯まるのを待つまでもなく早めに高額のものも購入対象にできること、インフレメリットを最大限に享受することができること、低利で資金調達し高利で運用することによりレバレッジをきかせられること、支払金利の経費計上により節税(所得税・住民税)が図れること、借入金は実額控除・不動産は評価減で節税が図れること(相続税)、団体信用生命保険活用により保険機能を活用できること等のメリットがあります。

・生命保険代替機能
外国為替・貴金属・株等には無い機能ですが、借入金を活用した不動産経営においては、団体信用生命保険により、死亡・高度障害時には、相続人には借入金のない不動産が残され、家賃がほとんど手残りとなります。

・管理手間がかからない
外国為替・貴金属・株等は24時間世界中のどこかで市場が開いており、デイトレーダーだと大変です。
不動産の場合は、サラリーマンでも、信頼できる不動産会社に管理委託できれば、ほとんど手間暇はかからず、遠隔地エリアでも、数が多くても、運営できます。

・節税(減価償却費、人件費、事務所関連費、日常家事関連費等)
外国為替・貴金属・株等は節税機能はありません。
不動産は、不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算させることにより、節税(所得税・住民税)することができます。
その肝は、減価償却費と日常家事関連費(人件費・事務所費等)の不動産経営用経費計上です。
又、税務上の評価が下がることにより、相続税も節税できます。

・社会的意義(住宅供給、自己救済)
外国為替・貴金属・株等はマネーゲームの感がありますが、不動産は、住宅供給という社会的意義があります。
又、年金制度という年寄りが若者を食い物にする制度に頼り切るのではなく、自分達のことは自分達で何とかしようという自己救済の発想です。

0320③

・人脈・経験
外国為替・貴金属・株等はマネーゲームで引きこもりの感がありますが、不動産は、不動産会社・金融機関・各種士業の先生・不動産経営仲間等とのおつきあいもあり、人脈ができます。
又、不動産、法令、会計・税務等のノウハウも形成されます。

【まとめ】
不動産経営には、様々な長所(メリット・リターン)があります。
その裏腹では、様々な短所(デメリット・リスク)もありますので、リスクマネジメントを意識しておきましょう。

【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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