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2018年02月01日    コラム  

現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム

「つつじヶ丘駅近物件:居住不能となった物件の住宅ローン?売却・賃貸?」


2018年02月01日      

 

「つつじが丘駅近物件、上階にノイローゼ・クレーマー家族が」の後日談です。

財形住宅融資。

勤め先の連帯保証が付いている関係もあってか、勤め先を退職する際には一括返済という条件になっております。

若い頃は、ヘッドハンティングの話もあったのですが、勤め先に縛られるのも嫌だったこともあって、より金利の安い外資系銀行C銀行に飛び込みでいき、借換えておきました

但し、不動産価格大暴落だけに、担保価値も激減していました。
私は、別途、新宿駅近物件の土地収用代金1,300万円等を入手し、借換金額を1,000万円以上減らして、借り換えることができました。
今でも、妻の自宅での義父母との同居という事情を話し、C銀行からはそのままの条件で継続して頂き、返済を続けております。

0201①

空いてしまったこのつつじヶ丘駅近物件。
1997年(39歳)当初は、損失覚悟で売却しようかと思いました。

その前にリフォーム。
数社に相見積もりを頼みました。一番高いところは、間取り変更(3SLDKから2LDKに)も含めた全面リノベーションで4百万円!!
とんでもありません。

以前、新宿駅近物件で御世話になったリフォーム会社さんで、リーズナブルに70万円でリフォームをやっていただけることになりました。

後の入居者の方が困らないようにと、床クロスをかなり厚めに張り替えておきました。
壁・天井も全面塗り替えです。深夜電力利用の給湯器も新品に替えました。

4,000万円で購入した物件ですが、3,000万円、2,500万円、2,000万円、不景気で、いくら下げても一向に売れる気配はありません。

これ以下ですと、借入残金額にも満たず、抵当権を抹消することもできません。
私は、二束三文での売却は辞めることにしました。そして、賃貸に方針を変えたのです。

0201②

不動産会社に賃貸募集を御願いしましたが、なかなか決まりません。

私は、住んでいただけに土地勘がありました。
募集広告をチェックし、セールスポイント追加・見直しをしてもらいました。
購入予備軍と思われる近隣の社宅等を教え、ピンポイントでチラシを配ってもらったりもしました。

それでも決まりません。

私は、自分でも入居者を探すことにしました。
単身者用ワンルームマンションとは違って、ファミリーマンションは単価が高い分、空室の場合の影響がでかいのです。
幸い、妻は、幼稚園のPTA会長をやっていましたので、人脈がありました。
そのルートで、募集情報を流したのです。

0201③

すると、間もなくして、妻の知り合いの知り合いが関心があるとのこと。
すぐに紹介してもらい、電話でやり取り。入居が決まったのです!!

私も、宅地建物取引主任者等有資格者ですので、ノウハウ的にも自分でもできるのですが、賃貸管理等、直でやるより、第三者である不動産会社を通した方がいいかなと判断して、通すことにしました。

当該不動産会社は素人の私に先を越されたこともあってか、仲介手数料は半分で結構ですと恐縮しながら対応してくれました。
紹介してくれた知り合いにも気持ちだけ商品券をお渡しし、喜んで頂けました。
御蔭様で、ずっと住んで頂いております。

【まとめ】
居住用物件でも、住宅ローンを活用しつつ、将来、売却・賃貸しやすい物件を購入すること、入居者は自分でも探すことが重要です。

■第3期:バブル崩壊後(1994年1月~9月)SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)
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【参考図書】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」(㈱東洋経済新報社)

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コラム自己紹介用 加藤隆   加藤 隆(かとう たかし)
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

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